Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Район Южное Бутово
Южное Бутово расположено в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) и является вторым по площади территории районом Старой Москвы, а также вторым по площади жилого фонда. Его застройка отличается практически от всех столичных муниципалитетов в старых границах столицы. Из 488 домов района 435 построены после 1991 года, подсчитали в онлайн-сервисе объявлений ЦИАН.
На первичном рынке недвижимости в Южном Бутове средняя цена квадратного метра составляет 128,8 тыс. руб., на вторичном на 9% дешевле — 118,2 тыс. руб. При этом объем предложения квартир в новостройках, по данным компании «Метриум Групп», практически в два раза больше, чем на вторичном рынке: в продаже находятся 1260 и 700 объектов соответственно. Это довольно нечастое явление, когда объем предложения на первичном рынке района превышает вторичный рынок, отмечается генеральный директор риелторской компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Спрос на жилье в Южном Бутове, по оценке риелторов, в целом сопоставим с аналогичным показателем для других спальных районов Москвы. Жилье в районе конкурирует у покупателей с ближайшими к МКАД локациями. Риелторы отмечают хорошо развитую инфраструктуру в районе, доступность метро.
Южное Бутово является одним из самых доступных московских районов и конкурирует по ценам с ближайшими к МКАД локациями. В рейтинге «Миэля» он находится на пятом месте по доступности среди районов в старых границах Москвы (без учета Зеленограда). Более доступные квартиры есть только в районах Северный, Некрасовка, Алтуфьево (попал в рейтинг, так как в предложении только апартаменты) и Солнцево.
Инфраструктура
Южное Бутово не относится к престижным районам: цены здесь, по данным риелторов, на 10–20% ниже, чем в пределах МКАД. Однако, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» (участник партнерской сети CBRE) Марии Литинецкой, в этом районе созданы все условия для комфортного проживания: хорошая транспортная доступность, развитая социальная инфраструктура, качественная застройка, благоприятная экологическая ситуация.
Риелторы называют ключевым преимуществом этого района перед соседними, относящимися к Московской области, наличие легкого метро («Улица Скобелевская», «Бульвар Адмирала Ушакова», «Улица Горчакова», «Бунинская аллея»).
Дома у станции легкого метро «Скобелевская»
«Именно доступ к московской подземке часто является решающим фактором при выборе места жительства. Кроме того, покупателей привлекает возможность получения московской прописки», — отмечает Владимир Каширцев. «С Новой Москвой у Южного Бутова конкуренция острее. Этот район сейчас активно застраивается, в ближайшем будущем здесь планируется открыть ряд новых станций метрополитена. Спрос на жилье в Новой Москве, скорее всего, будет постепенно расти», — прогнозирует Мария Литинецкая.
Риелторы, опрошенные редакций «РБК-Недвижимости», отмечают хорошо развитую инфраструктуру района. Здесь расположены 34 общеобразовательные школы, 67 детских садов, а также филиал Международного юридического института, пять детских и три взрослые больницы. Также есть три библиотеки, музей, концертный зал, детская школа искусств, кинотеатр и 11 торговых центров. В числе спортивных сооружений — два бассейна, ледовый дворец и физкультурно-оздоровительный комплекс. В Южном Бутове большие парковые зоны, поэтому много возможностей для активности на открытом воздухе.
Типология застройки
Одной из особенностей района Южное Бутово риелторы называют масштабную малоэтажную застройку. Сейчас здесь, по данным Метриум Групп», насчитывается 1038 многоквартирных домов и 846 домовладений частного сектора.
«Южное Бутово застроено еще по советскому генплану, но нестандартными вариантами панельных домов (с разноэтажными секциями, с необычным размещением внутри квартала), монолитными башнями и малоэтажными комплексами (комплекс таунхаусов на улице Поляны, закрытый коттеджный поселок «Альфа-Потапово»)», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
К домам советского периода относятся лишь остатки поселка при станции Бутово, а также квартал пятиэтажек на Изюмской улице. «Они выделяются среди всех столичных хрущевок тем, что построены в середине 1970-х, когда в столице дома этих серий уже не возводили, но в поселке при совхозе к югу от Москвы такие дома были еще вполне уместны», — поясняет Алексей Попов.
Вид на коттеджи в СНТ «Гавриково» в Южном Бутове
Вторичный рынок
Средняя цена предложения на вторичном рынке в Южном Бутове в октябре, по данным «Миэля», составила 139,3 тыс. руб. за 1 кв. м (минус 2,3% к октябрю прошлого года). Всего на «вторичке» в октябре было выставлено на продажу 728 квартир.
Диапазон общего бюджета покупки квартиры без учета возможного дисконта, по данным «Азбуки Жилья», составляет от 2,9 млн руб. за однокомнатную квартиру 28 кв. м в хрущевке до 32,9 млн. руб. за шестикомнатную квартиру общей площадью 240 кв. м. По данным ЦИАН, максимальные цены в ЖК «Лайф Лазаревское» (построен в 2011 году) — около 185 тыс. руб. за 1 кв. м, минимум — около 100 тыс. руб. за 1 кв. м — в 1–4 микрорайонах Щербинки. Квадратный метр в монолитных домах (около 160 тыс. руб.) заметно дороже, чем в панельных (127 тыс. руб.).
«Подавляющая часть предложения на вторичном рынке предлагается в панельных домах — на данный тип квартир приходится 73% от общего объема экспонируемых квартир. 25% — квартиры в монолитных домах. На кирпичные дома приходится 2%, и менее 1% — на хрущевки», — говорит Владимир Каширцев.
Новостройки
На первичном рынке недвижимости в Южном Бутове средняя цена 1 кв. м составляет 128,8 тыс. руб. В районе, по данным риелторов, реализуется три проекта, все они относятся к комфорт-классу.
ЖК «Потапово Лайт» находится в замороженном состоянии, продажи там приостановлены, отмечает Алексей Попов. Две активные новостройки расположены в северной части района на границе с Северным Бутово. На месте поселка Радиоцентр строится ЖК «Эталон Сити». Это один из последних крупных ЖК на территории Москвы, который реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов, утверждает эксперт. На месте пустыря на северо-западной окраине района строится ЖК «Столичные поляны». Корпус № 1 в этом ЖК — крупнейший по числу квартир из строящихся новостроек Москвы (2897 квартир суммарной площадью более 130 тыс. кв. м.)
Новостройки, выставленные на продажу в Южном Бутове
Название
Адрес
Девелопер
Объем предложения, тыс. кв. м
Средняя цена кв. м
«Столичные поляны»
На пересечении ул. Поляны с ул. Скобелевская
ГК ПИК
20,9
110,8
«Эталон-Сити»
ул. Старокрымская, вл. 7-13
ГК «Эталон-Инвест»
53,1
122,4
Таблица: «Миэль-Новостройки»
Если сравнить цены с прилегающими районами Московской области и Новой Москвы, то в Южном Бутове цены выше. Рынок новостроек Южного Бутова находится под заметным влиянием новостроек Новой Москвы, в итоге заметная часть спроса в этом субрынке смещается именно к объектам в Новой Москве, отмечает Алексей Попов.
«В соседнем Северном Бутове квадратный метр в этом же сегменте стоит на 3% дороже — сказывается близость к МКАД. В Новомосковском административном округе цены на новостройки комфорт-класса в среднем на 30% ниже, чем в Южном Бутове (в Новой Москве большое количество проектов находится на стадии котлована). В районе города Видное жилье комфорт-класса на первичном рынке недвижимости дешевле примерно на 17%», — описывает конкурентную среду Мария Литинецкая.
Строительная площадка жилого комплекса в районе Южное Бутово
Перспективные проекты
В ближайших планах значатся только четыре дома точечной застройки Южного Бутова. Причем три из четырех будут возведены для переселения в рамках реновации — квартал 1, корп. 13, квартал 2, корп. 24, Краснолиманская ул., 27, еще один дом на 128 квартир будет построен по адресу квартал 2, корп. 15, говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В компании «Метриум Групп» называют еще один адрес застройки около владения 10 в Чечерском проезде.
«Потенциал для дальнейшей застройки района определенно есть. Южное Бутово считается одной из самых привлекательных для покупателей локаций среди сравнимых по удаленности от МКАД. Скорее всего, при выборе новых площадок девелоперы и дальше будут ориентироваться на расстояние до станций метрополитена», — считает Мария Литинецкая.
История района
В конце XIX века на нынешний территории района располагался лесной массив с многочисленными землевладениями и усадьбами московских промышленников. Активное развитие Южного Бутова началось после постройки железнодорожной станции Бутово.
Присоединение новых территорий Москвы проходило с 1984 по 1988 год в несколько этапов. Сначала в административное подчинение столице были переданы поселки Всесоюзного института лекарственных растений, село Качалово, деревни Битца, Гавриково, Новокурьяново, Новоникольское, Поляны, Потапово, Староникольское, Чернево и Щиброво Ленинского района Московской области, общая площадь территории составила 3,1 тыс. га. Позже присоединили весь поселок Бутово, а также часть территории Подольского района Московской области: часть города Щербинка (восточнее 29 км Симферопольского шоссе, Милицейский поселок и поселок Липки), деревни Захарьино, Щербинка, часть деревни Захарьинские Дворики (восточнее Симферопольского шоссе) с территорией общей площадью 390 га.
Новые коттеджи в районе Южное Бутово (1994 год)
В 1991 году в Москве образован муниципальный район Южное Бутово, а начиная с 1992 года началась массовая застройка района с современным архитектурным обликом, включая элементы разноэтажного и коттеджного строительства, создание многофункциональных деловых, общественных центров, устройство парковых, лесопарковых и водоохранных зон.
Читайте также: риелторские путеводители по районам
Зюзино
Некрасовка
Марфино
Тверской
Дорогомилово
Донской
Таганский
Раменки
Хамовники
Молжаниновский, Восточный и Внуково
Перово
