Выбираем район: что нужно знать о Соколе перед покупкой квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Район Сокол в Северном административном округе риелторы называют престижным. Он расположен недалеко от центра, здесь хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура. В советские годы в этом районе обосновалась научная и творческая интеллигенция, традиционно здесь селились высшие офицеры и руководство военно-промышленного комплекса из-за близости авиационных и оборонных объектов.
Свое название район получил в 1930-е годы благодаря жилищному кооперативу «Сокол» (создан в 1923 году), который также называется «поселком художников» и считается изюминкой района. Генплан этого уникального «города-сада» проектировал архитектор Алексей Щусев. Дома в поселке создавались именитыми архитекторами по типовым проектам.
Застройка
Основное строительство пришлось на 1940–1970-е годы: в районе много сталинок и домов в стиле конструктивизма. К 1970-м годам жилой массив стал застраиваться типовыми кирпичными пяти- и девятиэтажками, а также панельными домами, говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
«В советское время в 1950-е годы здесь велась активная квартальная застройка района Песчаных улиц, Ленинградского шоссе, в результате чего в этом районе была сформирована комфортная среда не только жилой, но и общественной застройки. На Ленинградке и Песчаных улицах есть экспериментальные дома 1940–1950-х годов с пятиугловыми комнатами, окнами на три стороны, анфиладами из комнат на разной высоте», — отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Территорию района Сокол риелторы условно делят на четыре части. «Первая часть — наиболее приближенная к центру, она ограничена с одной стороны 3-й Песчаной улицей (соседствующей с Хорошевским районом), а от другой части Сокола отделена улицей Алабяна. Как и во всем районе, жилищный фонд здесь представлен в основном качественными кирпичными строениями, панельных домов крайне мало. Именно в этой части Сокола сконцентрировано наибольшее число зеленых зон: парк героев Первой мировой войны, сиреневый сад Л. А. Колесникова, небольшие скверы и т. д.», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Элитные дома в поселке Сокол
Вторая часть района ограничена железнодорожными путями, улицей Алабяна и Волоколамским шоссе. Жилищный фонд здесь также в основном состоит из кирпичных домов. Главная достопримечательность этой части района — поселок Сокол. Третья часть района — небольшой островок между Ленинградским и Волоколамским шоссе. По составу жилищного фонда он не отличается от других частей Сокола, при этом, в отличие от первых перечисленных нами локаций, здесь есть промзоны, отмечает Таганов. Четвертая часть Сокола расположена между Балтийской улицей и Ленинградским шоссе. Это индустриально развитая часть района, так как здесь расположено наибольшее число промзон.
Инфраструктура
В целом Сокол имеет развитую социальную инфраструктуру. В районе действуют несколько поликлиник, школ, детских садов, музыкальная школа, а также знаменитые вузы города: Московский авиационный институт, Московский государственный университет пищевых производств, Московская государственная художественно-промышленная академия им. С. Г. Строганова, Академия Следственного комитета РФ и ряд других учебных заведений.
В районе 16 детсадов, более десяти школ, в том числе учебные заведения с углубленным изучением математики, немецкого, испанского и французского языков, а также коррекционная школа. На территории района есть кинотеатр «Ленинград», библиотеки и ДЮСШ, концертный клуб Stadium Live. Однако торговая сеть развита слабо: рядом с метро представлен только один крупный ТЦ — «Метромаркет». Также в границах района находится несколько продуктовых магазинов, аптеки и другие социальные объекты, отмечает руководитель аналитического центра онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Алексей Попов.
Вестибюль метро «Сокол»
Транспортную доступность Сокола обеспечивают главные магистрали района — Ленинградский проспект, Волоколамское шоссе и улица Алабяна. На территории района расположена одноименная станция метро, которая позволяет жителям добираться до центра города за 10–15 минут, а также платформа станция «Ленинградская» Рижского направления.
Вторичный рынок
Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке района составляет 241,1 тыс. руб., и за год, по данным ЦИАН, она практически не изменилась (-0,2% по отношению к марту 2017 года). Риелторы называют этот район компактным, а объем предложения здесь небольшим — 180–200 квартир. По стоимости «квадрата» на вторичном рынке Сокол занимает 25-е место среди районов города, подсчитали в «Азбуке жилья».
«Большая часть предложения приходится на кирпичные дома, в том числе сталинские — они составляют костяк района. Стоит обратить внимание на разницу долей в количестве и площадях: в монолитных и монолитно-кирпичных домах представлены современные планировочные решения с большими кухнями и комнатами, а в панельных и блочных — в основном квартиры небольших площадей», — отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Вид на Ленинградский проспект в районе метро «Сокол» и высотный жилой дом «Триумф-Палас»
Стоимость «однушки» в этом районе площадью порядка 32 кв. м, требующей ремонт, начинается от 6,1 млн руб., говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья». Средняя цена 1 кв. м на панельные дома составляет 210 тыс. руб. при среднем бюджете 8 млн руб., в сталинских домах — 238 тыс. руб. при среднем бюджете 18 млн руб., говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. При этом на территории района находится престижный «поселок художников», в котором продается один из самых дорогих домов в Москве площадью 609 кв. м за 1,015 млрд руб., приводит пример Яна Глазунова.
На территории поселка Сокол («поселок художников»)
Важные особенности жилого фонда Сокола — здесь практически нет однокомнатных квартир (в объеме предложения они составляют менее 10%), а число лотов в экспозиции по отношению к общему объему жилого фонда ниже среднего. К примеру, за последние 12 месяцев в районе было выведено в реализацию 5,7% от общего числа квартир (в среднем по Москве в базы объявлений за этот период попало 6,8%), говорит Алексей Попов.
Перспективные проекты
Новостройки в районе Сокол сейчас не строятся и даже не анонсированы девелоперами, хотя имеется хороший потенциал по строительству, отмечают риелторы. Последний жилой комплекс здесь, по данным «Азбуки жилья», был возведен в 2009 году. Ближайшими объектами на первичном рынке являются жилые комплексы в соседнем районах Аэропорт и Хорошевском. В целом, по данным «Бон Тон», САО занимает первое место по экспозиции в Москве — на него приходится 15,6% от первичного рынка столицы.
«Участков под точечную застройку здесь уже не осталось. На территории района расположена промзона № 8 «Площадь Развилки» (более 30 га), но перечень собственников крупных земельных участков в ее составе (электродепо и ремонтный завод метрополитена, троллейбусный парк, головное предприятие крупного оборонного концерна) не предполагает их реконструкции в обозримом будущем», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В программу реновации на Соколе попало только два дома — на улице Панфилова, 8, и на Волоколамском шоссе, 16б, корп. 3. Таким образом, по мнению аналитиков, заметного влияния на облик района эта градостроительная инициатива также не окажет. В компаниях VSN Realty и «Бон Тон» называют две перспективные площадки — на улицах Врубеля и Песчаной. Яна Глазунова упоминает о планах начала строительства проекта бизнес-класса на участке площадка 1,8 га, но не называет конкретного адреса.
История района
В 1917 году село Всехсвятское, которое располагалось на территории нынешнего Сокола, вошло в состав Москвы и стало частью Бутырско-Всехсвятского района (с 1920 года — Краснопресненского, с 1936-го — Ленинградского района). В 1920-х годах на окраине села в Большой Всехсвятской роще строится первый в Москве жилищный кооператив «Сокол». Тогда архитекторы предлагали застройку окраин столицы малоэтажными районами, реализованными по концепции «город-сад».
В 1930-х годах здесь строится ряд высших учебных заведений, первый корпус МАИ появился в 1935-м. С 1948 года в районе разворачивается активное жилищное строительство, главным образом в районе Песчаных улиц и вдоль Ленинградского шоссе. В 1950–1960-х появляются крупные предприятия и институты, такие как НПО «Алмаз» и «Гидропроект». В 1995 году район Сокол приобретает нынешние границы.
Читайте также: риелторские путеводители по районам
ЦАО
Арбат
Басманный
Пресненский
Таганский
Тверской
Хамовники
Якиманка
ЗАО
Дорогомилово
Раменки
ЮЗАО
Зюзино
Южное Бутово
ЮАО
Северное Чертаново
ЮВАО
Некрасовка
ВАО
Перово
СВАО
Марфино
САО
Молжаниновский, Восточный и Внуково
ЗелАО
Зеленоград
