«РБК-Недвижимость» разбиралась, каков спрос на жилье в районе ТТК и сколько стоят квартиры рядом с городской магистралью
Третье транспортное кольцо (ТТК), большая часть которого была построена в конце 1990-х — начале 2000-х годов, существенно облегчило сложную транспортную ситуацию в Москве. Но особенность этой скоростной трассы в том, что она строилась внутри сложившихся районов и частично задействовала издавна существовавшие городские улицы с жилыми домами.
Сейчас в районе ТТК есть и новостройки, и вторичное жилье, в том числе на первой линии от трассы. «РБК-Недвижимость» разбиралась, каков спрос на жилье в этом районе и сколько стоят квартиры рядом со скоростной городской магистралью.
Общая протяженность ТТК составляет 35,1 км, из них около 19 км — эстакады, около пяти километров — тоннели. Кольцо также затронуло улицы города (например, Беговую, Нижнюю Масловку, Сущёвский Вал, Кожуховские и Угрешские проезды).
«Строительство ТТК, которое, в целом улучшило досягаемость многих районов, на стоимости жилья в домах, расположенных вдоль него, сказалось отрицательно, — рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Квартиры в них подешевели на 10-20%. Что и понятно — постоянный шум, копоть на окнах и невозможность ни днем, ни ночью открыть окно, чтобы проветрить квартиру, мало кого привлекут».
Ликвидность жилья на первой линии вдоль трассы упала еще на этапе ее строительства, поскольку шум, грязь и ночные работы людей пугают не меньше, чем интенсивное движение автомобилей (даже невзирая на появление защитных экранов), отмечает эксперт.
Что продается
Вторичный рынок недвижимости рядом с ТТК в основном представляют дома средней и малой этажности (5-10 этажей), которые строились в советское время. Такое жилье сегодня не пользуется большой популярностью и низколиквидно, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Сегодня возле ТТК строятся современные высокобюджетные комплексы, в которых недостатки от близости магистрали компенсируются другими достоинствами: качеством материалов, высоким уровнем благоустройства территории, многообразием интересных планировок», — говорит эксперт.
По данным сервиса онлайн-объявлений ЦИАН, сейчас непосредственно «с видом на ТТК» в Москве реализуется около 2,1 тыс. лотов в пяти строящихся жилых комплексах («Царская площадь», «ВТБ Арена парк», «Джаз», «Парк Легенд» «Символ»). Вид на автомагистраль также открывается еще из трех крупных строящихся жилых комплексов («Центр Сити / Headliner», Neva Towers, Нескучный Home&SPA).
Спрос и цены
На вторичном рынке жилья квартиры рядом с Третьим транспортным кольцом пользуются меньшим спросом, чем их аналоги в удалении от дороги.
«Безусловно, магистраль под окнами не привлекает покупателей. Чтобы повысить ликвидность лота, продавцы на вторичном рынке снижают его стоимость. К примеру, малогабаритную однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме рядом с магистралью можно купить за 6 млн руб. А в том же районе, но во дворе, такой лот продается уже за 7,5 млн руб.», — рассказала Мария Литинецкая.
Отличаются цены и на квартиры в одном и том же доме. И технология оценки квартир справедлива для всех предложений на крупных трассах и проспектах.
«Если у продаваемой квартиры три окна выходят на трассу и одно — во двор, то ликвидность такого объекта минимальна по сравнению с квартирой, у которой только одно окно выходит на трассу, а три — во двор», — пояснила руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.
Стоимость вторичного жилья у ТТК
Район
Цена 1 кв.м у ТТК/ тыс.руб.
Средняя цена кв-ры у ТТК, млн. руб
Цена 1 кв.м внутри района/тыс. руб.
Средняя цена кв-ры внутри района, млн руб.
Беговой
200
13,6
243,1
16,9
Аэропорт
292,3
40,4
231,9
14,2
Донской
330,4
31,4
241,7
15,9
Гагаринский
434,2
79,5
285,9
19,7
Даниловский
169,3
10,7
204
12,4
Нижегородский
161,3
8,5
157,7
7,7
Южнопортовый
201,8
12,9
188,9
11
Басманный
191,1
12,5
285,1
23,6
Сокольники
177,4
14,2
257,4
16
Дорогомилово
260
20,8
315,8
22,1
Красносельский
199,8
16,4
266,2
19,5
Хорошевский
527,3
31,6
361,7
38,8
Пресненский
211
6,3
369,9
31,3
Таблица: «Инком-Недвижимость»
При этом на рынке первичной недвижимости близость ТТК не играет существенной роли в ценообразовании, отмечают эксперты. Покупатель, выбирая жилье в новостройке (особенно в высокобюджетном сегменте), ориентируется на близость комплекса к центру, транспортную доступность и развитую инфраструктуру рядом.
«Жилье у «трешки» рассматривают те, кто хочет жить в центре, но не имеет достаточного бюджета, — говорит Тихонова. — Понижающие стоимость факторы дают возможность совершить такую «компромиссную» покупку. Все же окружение ТТК — это старая Москва, сформированные районы с особым микроклиматом. Также заинтересованы в таких квартирах покупатели, привязанные к конкретной локации или даже к конкретному дому».
В то же время из-за небезопасной и агрессивной среды, которую создает магистраль, квартиры в расположенных рядом с ней домах не пользуются спросом у семей с детьми, отмечают риелторы.
Плюсы и минусы
Соседство с оживленной магистралью — это постоянная шумовая нагрузка, выхлопные газы от пробок и пыль от машин.
Но для многих людей проживание в доме, расположенном рядом с ТТК, вовсе не большое неудобство, а, наоборот, плюс — в том случае, когда транспортная доступность для них важнее, чем некоторые другие характеристики жилья, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Это не самая шумная и загрязненная трасса столицы, — говорит он. — Люди, которые живут близко к МКАД (да еще и в самых отдаленных районах Москвы), испытывают больше неудобств от этого соседства. На Кутузовском и Ленинском проспектах также весьма оживленное движение, однако рядом с этими магистралями расположено немало премиальных объектов».
У ТТК есть важное преимущество — оно гораздо удобнее, чем многие другие трассы столицы, говорят эксперты. Во-первых, это кольцевая автомагистраль, связывающая между собой почти все округа старой Москвы (кроме СЗАО и ЗелАО). Во-вторых, на ней бессветофорное движение, поэтому трасса, как правило, едет чуть быстрее, чем город в целом, а это важно для многих автомобилистов). Наконец, вместе с магистралью жители домов получают не только ухудшение экологической ситуации, но еще и новую инфраструктуру. Запуск Третьего транспортного кольца привел к появлению вдоль него бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов.
Перспективы жилья у ТТК
Некоторые дома, расположенные рядом с Третьим транспортным кольцом, попали под действие программы реновации: в ближайшие несколько лет их собственников ждет переезд в новые квартиры. Тем не менее, большую часть домов данные изменения не коснутся, и из окон сохранится вид на магистраль с автомобильными пробками.
Привлекательность такого жилья может незначительно повысить только развитие территории в целом и появление здесь новых объектов инфраструктуры, говорят риелторы. В целом же, по их мнению, квартиры в домах возле дороги так и останутся менее привлекательными для покупки, чем аналогичные лоты, но расположенные внутри района.
Объекты около ТТК, скорее всего, будут оставаться востребованными у покупателей, для которых важна удобная транспортная доступность дома, особенно если трасса помогает им сэкономить время в пути до места работы.
