Генеральный директор девелоперской компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин рассуждает в интервью «РБК-Недвижимости» о влиянии столичной программы реновации ветхого жилья на рынок элитных новостроек
Генеральный директор компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин
— Что сегодня происходит на рынке элитного жилья Москвы с точки зрения спроса и предложения?
— Спрос на элитные новостройки в Москве остается стабильным и высоким. Но это происходит на фоне изменения предложения — оно становится… более европейским, сдержанным, рациональным и экономически обоснованным. Все московские девелоперы стараются сохранить внешние требования к элитному жилью, но при этом — сократить затраты. Поэтому сегодня уже никто не удивляет покупателей дорогостоящими решениями, прошел бум высоких потолков и неоправданно дорогих материалов в отделке.
Изменение в структуре предложения происходит по двум причинам. Во-первых, рынок [элитной недвижимости] стал цивилизованным и понятным. Во-вторых, на спрос повлияли экономические факторы: не секрет, что средний бюджет покупки элитной квартиры снижается. Это вынуждает застройщиков искать пути оптимизации себестоимости строительства. В итоге строят проще и дешевле, но назвать это настоящей «элиткой» или люксом уже нельзя. Так на рынке появился промежуточный класс премиум — между бизнесом и элитным. Сейчас эти два сегмента сливаются, встречаясь где-то посередине.
— Когда началась эта тенденция? С 2015-го?
— Это началось раньше. В Москве за последние пять-семь лет на рынке появилось предложение в двух-трех элитных жилых комплексах, которые действительно можно назвать элитными. Это такие мастодонты, пережитки прошлого. Все остальное — рациональное строительство, ориентированное на текущую рыночную конъюнктуру.
Энвер Кузьмин в рабочем кабинете
— А спрос в этой связи как-то изменился?
— За счет рационализации девелоперских проектов и того, что элитное жилье стало более доступным, спрос замедлил свое снижение. Люди, которые раньше не могли позволить себе покупку квартиры в элитном доме, теперь могут это сделать. С привлечением ипотечного кредита в том числе. С ипотекой, кстати, интересно получается — из-за низких ставок по кредитам в элитный сегмент пришли покупатели, которые раньше могли позволить себе только бизнес-класс. Я думаю, в ближайшие годы это станет серьезным драйвером на рынке элитного строительства в Москве. По прогнозам консалтинговых компаний, низкие ставки по ипотеке дадут 20% к спросу на элитное жилье.
— Долгое время Хамовникам сулили судьбу «серебряной мили» — называли вторым районом после Остоженки. В итоге район получил этот статус?
— Я бы сказал, что Хамовники — это уже «позолоченная миля». Стоимость жилья в двух локациях — на Остоженке и в Хамовниках — сравнялась. Более того, спрос на элитные новостройки в Хамовниках в разы выше, чем на Остоженке.
В рабочем кабинете
— А разве элитные проекты не расползлись по всему ЦАО?
— Не соглашусь. В ЦАО остается очень жесткая градация районов на элитные и неэлитные. Да, в каждом районе ЦАО теперь есть дома-новостройки, которые застройщики и риелторы относят к элитным классам. Но эти дома единичны на рынке, они не влияют на среднюю стоимость жилья в своем районе. И посмотрите на Хамовники — здесь около шести крупных жилых комплексов со стоимостью от 500 тыс. руб. за «квадрат». Люди стремятся в Хамовники больше, чем на Таганку, Третьяковку или Пятницкую. Шесть проектов в Хамовниках общей площадью около 0,5 млн кв. м — это даже не на район и не на округ, а на управу! Это много.
— Какое влияние эти крупные новостройки оказывают на Хамовники? Положительное или отрицательное?
— Конечно положительное. Потому что по мере реализации этих проектов меняется инфраструктура всего района. В Хамовниках всегда была хорошая инфраструктура, но ориентированная на высокую платежеспособную потребительскую нишу: рестораны, фитнес-центры, частные школы и т. д. Из-за девелоперской активности ситуация меняется — в Хамовниках стали появляться объекты инфраструктуры более демократичного уровня. Я считаю, что это хорошо: формируются другие правила совместного проживания. Теперь в одном районе живут люди разных социальных статусов.
— Почему это важно?
— В США существовал опыт создания жестко сегрегированных по социальному статусу районов — были районы для богатых и были районы для бедных. Но это привело к созданию «гетто», которые не развиваются. Взять пример жилого района Pruitt-Igoe в Сент-Луисе, когда американцы вынуждены были усмирять вспыхнувшие беспорядки с помощью национальной гвардии, а затем расселять район. После этого американцы стали размещать недорогое социальное жилье в богатых районах. Допустим, десять домов для обеспеченных людей и один — для не очень обеспеченных. И тогда недостаточно обеспеченные мотивированы к успеху и тянутся выше — к обеспеченным. В Хамовниках происходит такая же история: здесь строят дорогие дома, которые соседствуют с не очень дорогими — в итоге это сформирует новое сообщество людей — образованных, успешных, зажиточных, рациональных и ориентированных на развитие своей малой родины.
— Хамовники — один из районов, жители которых отказались от реновации. С вашей точки зрения, почему?
— Это всегда был район советской элиты: ученые, академики, генералитет… Для них в 1950–1960-е годы строили добротные, качественные дома. И как следствие, здесь никогда не было доступных квартир. Когда мы выходили со своими проектами с ценой в $15 тыс. за 1 кв. м, в соседних старых пятиэтажках цены были $8–10 тыс. за «квадрат». Старые и новые дома, конечно, нельзя сравнить по качеству жизни, но их ценовые характеристики отличались незначительно. Но дело даже не в ценах на жилье… В Хамовниках исторически сформировалась очень комфортная среда, здесь соседи ходят друг к другу в гости, устраивают праздники. С таким жильем и средой трудно расставаться. Поэтому люди и отказались переезжать в новые дома, они любят свой район таким, какой он есть.
— Продолжая тему реновации, какие возможности вы видите в этой программе с точки зрения девелопера, который занимается строительством элитных домов?
— Для элитного рынка городская программа реновации означает появление новых районов, которые могут быть интересны для строительства дорогого жилья. Считается, что Москва разделена на запад и восток с точки зрения престижности жилья. Все дорогие районы расположены на западе, а менее престижные — на востоке. Такая градация была исторически обусловлена большим количеством заводов и производств в восточной части. Однако посмотрите, большинство пятиэтажек, которые снесут по программе реновации, также находятся именно в восточных районах столицы. В среднесрочной перспективе эти районы кардинально преобразятся — Москва их застроит новыми домами. Это приведет к тому, что районы-новостройки станут более востребованными как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов.
В итоге в Москве будет реализован опыт Берлина. После того как пала Берлинская стена, столица Германии оказалась разделенной на две части — развитую западную и депрессивную восточную. Постепенно власти начали развивать восточную часть Берлина, вкладывая в транспортную инфраструктуру, поддержку социальных девелоперских проектов. Земля под застройку в восточной части была по понятным причинам дешевле, этим стали пользоваться застройщики, в том числе ориентированные на высокобюджетных покупателей. Они начали возводить на востоке Берлина дома сначала для среднего класса, а затем и для богатых покупателей. В итоге сегодня восточная часть с точки зрения приобретения элитных новостроек более выгодна для покупателей, чем западная, где старая инфраструктура, где сложившаяся застройка и где практически отсутствуют новые проекты. Я думаю, что в перспективе 10–15 лет подобное ждет и Москву, если концепция реновации это предусматривает.
— Вице-мэр столицы Марат Хуснуллин объявил, что девелоперы смогут претендовать на покупку земли, которая окажется не востребованной городом по программе реновации. Какие земли под пятиэтажками могут быть интересны строителям элитного жилья?
— Для каждого проекта строительства очень важное значение имеет расположение земельного участка. Две площадки, находящиеся в ста метрах друг от друга, имеют разный потенциал. Одна фантастически интересна, вторая может оказаться сложной. Однозначно сегодня интересны площадки с хорошей транспортной доступностью, расположенные вблизи парков, зеленых зон или на набережных.
— А какие в принципе остались площадки в Москве под элитное строительство?
— Промзоны…
— В центре Москвы?
— Далеко ходить не надо — даже в относительной близости от Кремля остались промзоны, которые можно застроить. Чего в Москве не осталось, так это «чистой» земли — пустырей.
— То есть в Москве есть дефицит в площадках под элитное строительство?
— Дефицита нет. Но все площадки очень индивидуальные, каждая из них требует большой подготовительной работы — сноса, расселения, согласования и т. д. Главное — это соотношение места, проблем и объемов.
Энвер Кузьмин во время интервью
— А цены на землю под застройку растут или падают?
— С 2015 года долларовые цены на участки, как вы знаете, упали на 50%. В рублях нет изменений. Другое дело, что растут средние затраты на вывод новых элитных проектов на рынок. Дело в том, что в Москве, как в Европе и США, девелоперы уходят от небольших, штучных проектов, от точечного строительства. И теперь необходимо комплексное, квартальное строительство — это и требования властей, и запросы потребителей. Если раньше достаточно было $10 млн, чтобы запустить проект строительства элитного ЖК, то теперь старт каждого нового проекта обходится застройщику в $25–30 млн. Для справки: средняя стоимость входа на рынок элитного девелопмента в Нью-Йорке — $100 млн, в Лондоне — от £40–50 млн. Постепенно затраты девелоперского бизнеса в Москве увеличиваются.
— Почему девелоперы в Москве чуть ли не каждую неделю стали объявлять о начале строительства элитных проектов?
— У определенной категории людей переизбыток денег, и они готовы вкладывать их в недвижимость. К банкам многие состоятельные люди стали относиться с подозрением. При таком тренде девелоперы предлагают свой товар — новостройки. Это рыночная история.
