Решение о повышении пенсионного возраста ожидаемо, но его последствия пока не осознаны. Основное обсуждение ведется вокруг фискального аспекта реформы и необходимости сбалансировать работу Пенсионного фонда в условиях старения населения. Но происходящие процессы гораздо глубже, они изменят многие аспекты жизни и повлияют на рынки.
Рассмотрим процесс старения населения и повышение пенсионного возраста в контексте рынка жилья.
Старение населения, взросление рынков
Для начала давайте разберемся с базовыми тенденциями, которые привели к решению поднять пенсионный возраст. Старение населения — тренд, характерный для большинства стран мира. Во многих регионах продолжительность жизни растет, рождаемость снижается, доля старшего поколения увеличивается. Для России эта проблематика усиливается тем, что мы вступили в период демографического спада, связанного с тем, что в свою активную жизнь вступает малочисленное поколение 90-х годов. Оно не может заместить число тех, кто выходит на пенсию. Волнообразная демографическая динамика — очень устойчивый фактор, который предопределяет многие процессы и корректирует рыночные тенденции.
Россия. Число родившихся за год
Так, например, рынок жилья и ипотеки долгие годы базировался на спросе со стороны молодежи (поколения 70-х, 80-х годов). При этом участники рынка не уделяли должного внимания другим возрастным группам. Именно молодые формировали массовый запрос на жилье, и работать с ними было просто и удобно. Но рынок уже меняется — постепенно массовый спрос начинают формировать не покупатели своего первого жилья, а те, кто улучшает жилищные условия. И этот тренд будет усиливаться.
Прогноз изменения числа родившихся и умерших в России за год, млн человек
Оптимизация жилищных условий
Действительно, уже сегодня в отдельных городах, на локальных рынках мы отмечаем разворот девелоперов в сторону более взрослого покупателя. Семьи с детьми становятся значимым ориентиром для девелоперов, а государство внедряет программы субсидирования ипотеки для данной группы покупателей. Это правильная корректировка, которая позволит выстроить более устойчивую модель развития бизнеса в следующие десять лет. Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственная необходимая корректировка.
Рынок жилья по-прежнему не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 55 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно не работает с этой категорией населения, несмотря на то что таких людей становится все больше. Работа с этой группой не входит в планы современных девелоперов. Текущих и будущих пенсионеров для современного рынка жилья не существует. Участники рынка готовы рассматривать их лишь в контексте прошлого рынка — тех, кто финансирует покупку малогабаритного жилья для своих детей, и тех, после кого остается квартира в наследство.
Между тем жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам домохозяйства. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и часто уезжают от своих родителей. Опустевшее гнездо — проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилищных условий. Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров — около 36 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.
Стареющие города России
И здесь необходимо вернуться к предстоящим структурным переменам. Снижение числа молодых и активных людей изменит городскую экономику и рынок жилья. Но не везде эти процессы окажутся критичными. Анализируя демографические процессы в российских городах, мы пришли к выводу, что все крупнейшие региональные центры можно разделить на три условные группы: молодые, зрелые и стареющие города. Этим городам нужны разные стратегии развития рынка жилья. Возрастной состав населения во многом определяет, кто будет формировать спрос на жилье и как будут развиваться их рынки.
Молодые города: Красноярск, Уфа, Тюмень, Томск, Иркутск. В эту группу попадают многие динамичные города с численностью менее 1 млн и высокой долей горожан в возрасте до 35 лет. Таким городам будет проще в следующие 10–15 лет. Здесь прогнозируется адаптация рынка под меняющуюся структуру, резких перемен не произойдет.
Зрелые города: Новосибирск, Казань, Екатеринбург. Это города с разным укладом жизни, но с точки зрения состава населения достаточно сбалансированные. Здесь есть рынки, где уже сегодня сформирован новый запрос на более качественные проекты. И есть города, чья экономическая база не позволяет рынку жилья перейти к качественной трансформации рынка жилья.
Но, так или иначе, в этих городах уже начинается медленный процесс отказа от избыточного строительства малогабаритного жилья в пользу семейных форматов.
Стареющие города: Воронеж, Омск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара. Эти города уже сегодня столкнулись с проблемой оттока молодежи и начинают проигрывать в конкуренции за человеческий капитал. В данной группе находятся два города с высокими показателями жилищного строительства — Воронеж и Самара. Старение населения — серьезный вызов для них.
Возрастная структура населения от 20 лет, 2017 год, %
Города России и регионы очень разные. Но мы почему-то пытаемся найти для всех одно, единственно верное решение придуманной жилищной проблемы.
Повышение пенсионного возраста
Решение о повышении пенсионного возраста в России было ожидаемым. Процесс старения населения добил текущую пенсионную систему, которую так и не смогли изменить вовремя. Неизбежная корректировка рынка жилья вслед за этим процессом лишь начинается и растянется на долгие годы. Пока сложно просчитать, как процесс повышения пенсионного возраста отразится на рынке жилья, но можно сказать, что эти изменения будут многогранными.
Вероятно, что избыточная площадь жилья, которая формируется у многих людей предпенсионного возраста, может стать для них источником для существования. В условиях, когда человеку после 60 будет сложно найти достойную работу, а на пенсию ему еще рано, «оптимизация жилых условий» может позволить пройти такой этап менее болезненно. Но для этого надо поменять свое отношение к недвижимости и принять, что процесс изменения условий жизни — естественный процесс. Можно не сомневаться, что государство, повышая бремя владения недвижимостью, будет активно помогать в этом.
Уже сегодня пенсионеры в крупных городах являются одной из самых заметных групп на рынке аренды бюджетного жилья. Сдача комнат, квартир (после переезда на дачу) для многих стала основным источником дохода. Текущее решение о повышении пенсионного возраста может закрепить эти позиции, и роль старших поколений на рынке аренды будет возрастать.
Сегодня пенсионеры — большая группа потребителей, которые формируют контуры многих рынков. При этом огромное число пенсионеров после выхода на пенсию продолжают работать, выбирая для себя наиболее комфортные условия. Достаточно оглянуться вокруг, чтобы понять, как много людей зависит от деятельности «молодых пенсионеров», которые только вышли на пенсию. Но в основном, это профессии, связанные со знаниями и интеллектуальным трудом. Те, кто не находят работу, посвящают себя огороду или внукам. Помощь детям, которым необходимо зарабатывать и делать карьеру, — главная цель выхода на пенсию для многих женщин. В ближайшем будущем эти возможности для молодых закроются. Придется выбирать между детьми и карьерой. От карьеры напрямую зависит доход, доступность ипотеки и возможность улучшения жилищных условий. Многие процессы могут сместиться, а сложившиеся конструкции поменяются.
В идеале долгосрочное изменение пенсионной системы должно сделать граждан России более ответственными за свое будущее. Очевидно, что стратегия «досидеть до пенсии», свойственная многим работникам после 50, уже не будет работать, и придется более активно конкурировать с молодыми и доказывать свое право занимать конкретную должность. В условиях высокой конкуренции на рынке труда может повыситься мобильность и трудовая миграция, «западный дрейф» российских мигрантов усилится. Это тоже отразится на рынке жилья и обнажит проблему отсутствия нормального арендного рынка в стране. Все это лишь предположения. Контуры предстоящих изменений могут быть разными, но все это следствие более глубоких процессов, которые мы долгое время старались не замечать.
Повышение пенсионного возраста на текущем этапе выглядит несвоевременным и пожарным решением, которое много раз откладывали. И это повод задуматься над тем, что нельзя игнорировать глубинные демографические процессы, происходящие в стране, тем более они достаточно прогнозируемы. Это урок для рынка жилья, который продолжает концентрироваться на мнимых потребностях, не замечая реальной проблематики долгосрочного развития.
