В мировой практике использование криптовалют как расчетного средства при купле-продаже недвижимости становится не таким уж редким явлением. Но российскими законами эти операции не регулируются
В настоящее время покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, среди которых США, Индонезия, Сингапур и Швейцария
В последние годы постепенно растет количество цифровых сделок по купле-продаже недвижимости — так же, как и число желающих приобрести квартиру или дом за биткоины или другие цифровые монеты. Такая сделка дает возможность приобрести недвижимость практически в любой точке мира. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях купли-продажи недвижимости за криптовалюту, в том числе и в России.
Эксперты в статье:
- Жанна Улыбина, партнер юридической компании «ЭБР»
- Наталья Караянева, основатель CEO Propy
- Алексей Славута, директор департамента инвестиций Kalinka Group
- Ольга Филиппова, член правления Нотариальной палаты Свердловской области
- Юрий Брисов, преподаватель Moscow Digital School
В России сделки с криптовалютой вне закона
В России, согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259, запрещается оплата услуг и товаров криптовалютами. Из опубликованной Центробанком стратегии развития финансового рынка до 2030 года следует, что единственным платежным средством в России остается рубль. Совершение сделок купли-продажи недвижимости с расчетами в криптовалюте в России запрещено.
«Покупатели, расплачивающиеся криптовалютой за недвижимость, несут высокие риски, в том числе риск отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности. По такой сделке невозможно получить имущественный вычет на покупку недвижимости, а также есть риск привлечения к ответственности за нарушение требований 259-ФЗ», — говорит партнер юридической компании «ЭБР» Жанна Улыбина.
По ее словам, единственный выход для сторон, намеренных совершить сделку купли-продажи недвижимости с оплатой криптовалютой в России, — это заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или покупка недвижимости через криптовалютный фонд (мена).
А как у них
Пока покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, включая США, Индонезию, Сингапур и Швейцарию. Сделка по покупке жилья за криптовалюту абсолютно безопасна и законна — если она происходит в рамках законодательства страны, где находится недвижимость.
«Приведу пример, как это происходит в Индонезии. Покупатель заключает договор с продавцом, в котором указан счет компании-продавца на крупнейшей местной криптобирже INDODAX, и переводит туда средства в эквиваленте стоимости в долларах США. Компания, получив криптовалюту, продает ее на бирже и зачисляет себе на счет уже доллары или местную валюту. Продавцу выставляется приходный ордер с подтверждением о произведенной оплате. Сделка проходит так же, как и при оплате через денежный перевод. В данном случае отсутствуют валютный контроль и необходимость подтверждения происхождения средств», — говорит директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
В США сделка проходит по той же схеме, что и в Индонезии, но все расчеты ведет нотариус через счет эскроу и счет на бирже открывает тоже он. Продавец получает деньги в момент перехода права собственности на объект покупателю. Всю процедуру курирует нотариус, но в США у покупателя попросят подтверждение о происхождении средств.
Юрий Брисов, преподаватель Moscow Digital School:
— Пока по криптовалютам нет четких установленных процедур. Во многих странах у вас попросят раскрытие конечной экономической цели, чтобы не подпасть под нарушение закона о ценных бумагах. Про наш опыт могу сказать, что когда мы подсчитали транзакционную логистику, поняли, что такая схема может окупиться только на массовых типовых сделках. Приобретать дом за криптовалюту для частного пользования в Европе или США пока преждевременно.
У криптовалют нет эмитента — организации, которая выпускает ценные бумаги для развития и финансирования своей деятельности
NFT-токен как будущее рынка недвижимости
Недвижимость можно приобрести также с помощью NFT-токенов. Главное отличие NFT-токена от других криптовалют заключается в том, что он невзаимозаменяем (в отличие от тех же биткоинов) и не делится на части. То есть в одной монете содержится вся информация (весь актив) о продаваемом объекте. Информация хранится в блокчейне, поэтому владелец токена может доказать происхождение лота. Это превращает покупку объекта в понятную инвестицию.
Технология сделки с помощью NFT-токенов
Продажа недвижимости за NFT-токены работает следующим образом. Сначала нужно юридически подготовить продажу объекта: владелец подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным для этого NFT-токеном. Вместе с этими бумагами токен может включать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно NFT-токен служит доказательством права собственности, объясняет основательница и генеральный директор Propy Наталья Караянева. С юридической точки зрения тот, кто владеет токеном, является и владельцем объекта недвижимости, который этот токен представляет.
«NFT хранится в распределенном реестре и выставляется для продажи на NFT-маркетплейсе, например на OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Потенциальные покупатели делают ставки. Как только определен победитель аукциона, он оплачивает покупку в фиате или криптовалюте. В ограниченный промежуток времени после получения денег продавцом NFT переводится в кошелек покупателя, и покупатель завершает оформление документов. Если что-то из этой цепочки не получается, то отменяется и сама транзакция», — поясняет Наталья Караянева.
Схема проведения сделки в России
Шаг 1 — найти продавца недвижимости, который хочет получить криптовалюту. Необходимо учитывать, что цена лота не может быть сразу определена в криптовалюте из-за ее волатильности. Поэтому количество криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.
Шаг 2 — провести правовой анализ документов, подтверждающих право собственности продавца. В их числе: документы, на основании которых была приобретена недвижимость в собственность, технический план, выписка из ЕГРН.
Шаг 3 — осмотреть недвижимость и убедиться, что ее характеристики совпадают с информацией, указанной в документах.
Шаг 4 — убедиться, что у продавца имеется криптокошелек в нужной криптовалюте. Для этого можно провести пробный перевод небольшой суммы в криптовалюте со своего криптокошелька.
Шаг 5 — утвердить с продавцом схему сделки.
«Хотя криптовалюты нет в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она признается имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самая простая схема сделки — это заключение договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи криптовалюты и соглашения о зачете встречных однородных требований, в котором продавец и покупатель должны указать свои взаимные обязательства», — говорит Жанна Улыбина.
Шаг 6 — проведение взаиморасчетов между сторонами. В случае заключения договора мены взаиморасчеты не производятся. Во втором случае после удостоверения нотариусом договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит со своего криптокошелька криптовалюту на криптокошелек продавца недвижимости.
«Обе стороны должны получить подтверждение зачисления криптовалюты продавцу недвижимости. Как только такое подтверждение получено, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости и соглашение о зачете встречных однородных требований, после чего отправляет документы в Росреестр. Через пять дней сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит на руки необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости», — объясняет Жанна Улыбина.
Чтобы приобрести жилье за криптовалюту, к примеру, в Нью-Йорке, надо обратиться на зарубежную биржу
История сделок
Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года. Продавался дом на небольшом земельном участке в Канаде, а собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. В 2014 году появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5 тыс. биткоинов (около $3 млн по курсу на тот момент) на рынок выставили виллу в Израиле с семью спальнями, пятью ванными комнатами и джакузи.
Первым российским девелопером, который заявил о продаже недвижимости за криптовалюту, стала в 2017 году компания М9 Development. Она выставила на продажу коттеджи в одном из поселков на Новорижском шоссе за биткоины. Но поскольку в России нет законодательства, регулирующего налогообложение криптовалюты, М9 наняла международную юридическую компанию, которая разработала структуру сделки с учетом особенностей нашего правового поля.
А в июне 2021 года была продана на NFT-аукционе киевская квартира основателя портала TechCrunch Майкла Аррингтона. Он приобрел эти апартаменты в 2017 году, и тогда сделка вошла в историю как первая продажа объекта недвижимости, полностью проведенная с помощью технологии блокчейн. Теперь же квартира вновь вошла в историю, став первым объектом недвижимости, проданным с помощью технологии NFT.
