Александр Красавин: «Покупатели опасаются роста цен на недвижимость» :: Жилье :: РБК Недвижимость
В 2018 году в России произошли кардинальные изменения в градостроительном законодательстве. Как это повлияет на рынок элитных новостроек Москвы — рассказал первый заместитель председателя правления девелоперской компании «Баркли» Александр Красавин
Первый заместитель председателя правления девелоперской компании «Баркли» Александр Красавин
— С момента вступления в силу очередных законодательных изменений, касающихся застройщиков, прошло почти полгода. Какова реакция рынка элитных новостроек? Изменилось ли что-то за это время? Как складывается ситуация сейчас?
— Изменения в части долевого строительства действительно были утверждены в середине этого года, но они вступят в силу только с 1 июля 2019-го. До тех пор мы можем только предполагать, что произойдет с рынком первичной недвижимости, когда всем его участникам придется играть по новым правилам. Но сейчас, на этапе переходного периода, ожидаемо выросли спрос и предложение. Покупатели опасаются роста цен на недвижимость, а застройщики — ухудшения условий работы. Поэтому и те и другие по-максимуму реализуют свои потребности сейчас: застройщики массово выводят на рынок новые объекты, в том числе в элитном сегменте, а покупатели активно приобретают квартиры в новостройках.
По данным Росреестра, в октябре в Москве был достигнут рекорд по количеству заключенных сделок с договорами долевого участия: их число достигло 8,3 тыс., что вдвое превышает показатели аналогичного периода 2017 года. Показатели выросли во всех классах жилья, а также в нежилом фонде — на паркинги и коммерцию тоже увеличился спрос. Помимо ажиотажа вокруг изменений в долевом строительстве для покупателей решающим фактором стало снижение ставок по ипотеке.
К изменениям застройщики тоже готовятся, но не так активно: по данным Минстроя, из 12 тыс. выданных разрешений на строительство спецсчета открыты на 8 тыс. объектов — то есть по факту только две стройки из трех уже подготовились к изменениям.
— На ипотечном рынке произошли изменения. Это как-то отразилось на заемщиках из категории покупателей элитного жилья? Такие вообще есть?
— Да, и это очень интересная тенденция. В России ипотека традиционно пользуется наибольшим спросом в сегменте массового жилья, но сначала покупатели бизнес-класса, а теперь и элитного оценили возможности и преимущества банковского кредитования при покупке жилой недвижимости. Если всего пару лет назад число ипотечных сделок в наших проектах редко достигало 10%, то сейчас этот показатель вырос до 25% — каждая четвертая сделка по элитному жилью происходит с привлечением заемных средств.
На самом деле ипотека более оправданна именно для верхнего ценового сегмента. С учетом снижения ипотечных ставок до 9,56% годовых это стало выгодно. Наша основная аудитория — успешные предприниматели, средства которых находятся в постоянной работе. Ипотека дает им возможность совершить покупку квартиры, не извлекая деньги из оборота. Доходы от оборота обычно покрывают расходы по ипотеке — и, таким образом, не только банк, но и заемщик остается в плюсе.
По прогнозам Минстроя, в ближайшем будущем нас ждет увеличение ключевой ставки и, следовательно, удорожание ипотеки, что может вновь сделать ее непривлекательной для покупателей в премиум-сегменте. Но пока этого не произошло, ипотека пользуется повышенным спросом у покупателей жилья во всех ценовых группах.
Barkli Gallery
— В связи со всем произошедшим изменилась ли как-то структура спроса? Что покупают, что — нет? Каковы тенденции и перспективы? Что будут покупать?
— В целом по рынку отмечается высокий спрос, который в настоящее время растет одновременно с предложением, а иногда и опережает его. На рынок выведено большое количество новых проектов, и эксперты прогнозируют новые рекорды по числу сделок к концу года.
В элитном сегменте я наблюдаю смещение интереса от инвестиционно привлекательного жилья «золотой мили» в сторону более комфортных районов для проживания — Якиманки, Замоскворечья. Такие квартиры чаще всего приобретают в качестве городской резиденции для себя и членов своей семьи.
— В массовом сегменте происходит смена квартирографии — уменьшаются площади квартир, планировки становятся более функциональными. Что происходит в элитном сегменте? Есть ли там подобные изменения?
— Тенденции к уменьшению площади существуют: за последние два года средняя площадь проданных лотов сократилась со 174 до 147 кв. м. Сейчас наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры и апартаменты от 100 до 140 кв. м.
В нашем проекте Barkli Gallery, который был запущен в феврале 2017 года, площади квартир варьируются от 74 до 250 кв. м, пентхаусов — от 194 до 299 кв. м. При этом нельзя однозначно сказать, что покупателям более интересны меньшие площади — спросом пользуются и те и другие.
Покупатели элитного жилья действительно стали более щепетильны при выборе планировок, что связано с изменениями в структуре спроса, о которых я говорил выше. Если застройщик готов предложить выверенные и по-настоящему удобные пространственные решения, а также дизайнерскую отделку, соответствующую классу проекта, то сегодняшний покупатель с легкостью готов отказаться от преимуществ свободной планировки — квартиры с отделкой намного комфортнее для скорого переезда.
— О децентрализации рынка элитного жилья ваша компания говорила еще около пяти лет назад. Оправдались ли прогнозы по прошествии времени? Как меняется география элитной недвижимости в Москве?
— Децентрализация — не совсем подходящее слово для рынка элитной недвижимости, оно все-таки лучше описывает ситуацию в массовом сегменте. Элитное жилье все равно строится в пределах Садового кольца и в Хамовниках. Тем не менее девелоперы постепенно осваивают новые локации — например, новым элитным районом столицы становится Замоскворечье. Это происходит по ряду причин. Первая — Москва развивается, появляются новые точки роста. В частности, реновация общественных пространств и культурных центров дает толчок к появлению в их окружении более дорогого жилья. Вторая причина — среди покупателей элитного жилья растет спрос на инфраструктуру, и речь не о ресторанах и салонах красоты, а, например, о детских садах и школах. И в этом районы старой Москвы зачастую намного комфортнее «золотой мили».
Реализуя сейчас клубный дом Barkli Gallery в Замоскворечье, мы видим у покупателей живой интерес к истории места, культурной составляющей и окружению. Мы считаем, что до последнего времени район Замоскворечья был недооценен, но сейчас ситуация стремительно меняется — средняя цена жилья в этой локации уже приближается к 800 тыс. руб./м.
— Консультанты и риелторы говорят о последнем тренде — квартирах с отделкой в элитном сегменте. Продажи, по их данным, составляют 20%. Что вы можете сказать об этой тенденции и ее перспективах?
— На фоне снижения доли сделок с целью инвестиций мы видим, что, приобретая жилье для дальнейшего проживания, покупатели более трепетно относятся к вопросам практичности и комфорта. Мы проводили исследование: в элитных домах, сданных без отделки, проходит восемь — десять лет, пока последний собственник завершит ремонт в своей квартире. Для инвестиционного жилья это может быть некритично, но при постоянном проживании такой момент весьма чувствителен. Кроме того, покупателю, готовому приобрести высокобюджетное жилье, не хочется тратить время на ремонтные и дизайнерские работы, общение с подрядчиками.
«Баркли» стала первой компанией, которая предложила квартиры с отделкой в элитном сегменте, мы задали данный тренд на рынке. И на сегодняшний день покупатели выделяют эту опцию как существенное преимущество. Клиентам гораздо удобнее покупать готовое жилье в том числе и потому, что они еще на этапе строительства могут увидеть и оценить готовый вариант. Мы используем широкий спектр рекламных и маркетинговых возможностей, включая не только классические шоу-румы или видеоролики, но и, например, инструменты виртуальной реальности. Чем точнее и детальнее застройщик прорабатывает внешний вид готового продукта, тем более эмоционально откликается покупатель.
В Barkli Gallery мы привлекли английского дизайнера Тима Шеперда, который разработал уникальные интерьерные концепции для каждого из четырех пентхаусов и разные виды отделки для квартир клубного дома.
На стройплощадке Barkli Gallery
— Поработав в разных сегментах, чем планируете заняться в ближайшей перспективе? Есть ли смысл для застройщика охватывать разные сегменты или лучше освоить какую-то свою нишу?
— Реализация проектов в разных ценовых сегментах не редкость в мире девелопмента, но, как правило, у каждой компании все равно имеется специализация, с которой она ассоциируется на рынке. Для Barkli это всегда был и остается делюкс. Тем не менее я считаю диверсификацию портфеля важным и нужным делом, которое способно обеспечить более стабильную финансовую модель. Имея возможность работать в разных сегментах, девелопер получает бо́льшую свободу в выборе площадок, может оперативнее реагировать на спрос и экономическую ситуацию.
Большинство застройщиков дебютируют в экономсегменте, постепенно продвигаясь к более высоким классам. Путь Barkli в этом отношении нетипичен — к моменту выхода на рынок массового жилья компания уже заработала себе имя и репутацию застройщика высокого класса. В этом, безусловно, есть множество преимуществ, но есть и обратная сторона — в такой ситуации нет права на ошибку, и новый продукт тоже должен быть безупречен в своем классе.
Сейчас позиция Barkli — максимальная экспансия. У нас представлены проекты в категориях люкс, премиум, комфорт, а скоро мы планируем запуск проекта в бизнес-сегменте. Таким образом, у нас будет полная линейка. Мы считаем, что в реализации одной компанией недвижимости разных классов нет противоречия, так как жизненный цикл проектов и бизнес-процессы весьма схожи, отличаются лишь объемы и стоимость. Наша стратегия — это создание качественного и кастомизированного продукта в каждом сегменте.
