Чем живет мировой рынок недвижимости? Какие перемены ждут его в будущем? Эти вопросы часто задают многие инвесторы, которые вкладывают свои средства в недвижимость за границей.
Постараюсь осветить главные тренды, на которые инвесторы могут ориентироваться уже сегодня. В анализе я опирался на информацию от национальных статистических служб, международных консалтинговых компаний, деловых СМИ и собственные данные Tranio.
I. Германия — безопасная гавань
Германия остается одной из самых популярных стран у международных инвесторов. По данным ООН, приток прямых иностранных инвестиций в экономику Германии в 2017 году составил $34,7 млрд — в два раза больше, чем в 2016-м. Общая стоимость иностранных активов на территории Германии в 2017 году была оценена в $931,3 млрд — на 18% больше, чем в 2016-м. За последние 20 лет этот показатель вырос в три раза.
Рынок недвижимости Германии имеет репутацию «безопасной гавани»: квадратный метр дорожает здесь на протяжении последних десяти лет. По данным консалтинговой компании PwC, в III квартале 2017 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии побил новый рекорд, достигнув €39,5 млрд— это на 20% больше, чем было инвестировано в этот период годом ранее. Большая часть покупателей — местные инвесторы (55%), за ними следуют покупатели из Европы (22%), Северной Америки (12,5%) и Азии (9%).
Основные драйверы спроса для инвесторов в немецкую недвижимость:
- дешевое финансирование: иностранные покупатели недвижимости могут получить ипотеку в немецком банке под 1,5–2% годовых, которая покроет до 70% стоимости объекта;
- защищенность покупателя и продавца: все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, строго регламентированы;
- стабильная экономика: последние пять лет немецкий ВВП стабильно растет, во II квартале 2018-го с учетом инфляции рост составил 2,3%; уровень безработицы в Германии равен 3,6% против среднего показателя в Еврозоне 8,4%.
- увеличение численности населения в крупных городах: с 2011 по 2018 годы количество жителей Берлина выросло на 10%, Гамбурга — на 7%, Мюнхена — на 8%, Франкфурта — на 12%.
Высокий спрос на немецкую недвижимость стимулирует рост цен и снижение арендной доходности. В поисках более высокой доходности зарубежные инвесторы двигаются в сторону проектов добавленной стоимости или рассматривают небольшие города, где квадратный метр стоит дешевле, чем на уже нагретых рынках.
II. Возрождение Греции
Согласно данным Банка Греции, приток прямых иностранных инвестиций в Грецию в 2017 году составил €3,6 млрд — почти на треть больше, чем в 2016-м, и в три раза больше, чем в 2015 году. Объем частных инвестиций в греческую недвижимость также достиг рекордной величины: в 2017-м общая стоимость сделок с иностранными инвесторами составила €328 млн — в два раза больше, чем в 2016-м, и в 2,5 раза больше, чем в 2015 году.
Четыре причины объясняют интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости:
- золотая виза: Греция предлагает ВНЖ в обмен на покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро — это самая недорогая программа в ЕС;
- низкие цены: пока квадратный метр в Греции стоит дешевле, чем в других европейских столицах. Сейчас рынок находится в нижней точке цикла, но начинает расти: Банк Греции фиксирует рост цен на жилую недвижимость второй квартал подряд;
- рекордный поток туристов: в 2017 году, по данным Банка Греции, страну посетили больше 30 млн путешественников из-за рубежа;
- позитивные изменения в экономике: греческий ВВП растет пятый квартал подряд, в августе Греция успешно завершила третью программу макрофинансовой помощи. Международное рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг Греции в иностранной валюте сразу на две ступени: с В до BB-.
За счет пока еще низких цен на недвижимость и высокого спроса инвесторы в Греции получают более высокую доходность на вложенный капитал. Чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет 5–7% годовых против 3% в большинстве европейских столиц. Но основной потенциал — это прирост стоимости недвижимости: на горизонте ближайших 2–3 лет он должен составить не менее 20–30% к цене покупки.
III. Мальта и Кипр — на пике спроса из-за паспортных программ
Мальта и Кипр уже на протяжении нескольких лет выдают зарубежным инвесторам паспорта в обмен на инвестиции. Обязательное условие — наличие местной недвижимости, на Кипре — стоимостью от €500 тыс. евро (или от €2 млн — тогда необходимость инвестировать в другие активы отпадает), на Мальте — от €350 тыс., или инвестор может арендовать объект по цене от €16 тыс. в год в течение 5 лет. Паспортные программы пользуются популярностью у состоятельных иностранцев: с момента запуска программы Мальта выдала главным заявителям больше 550 паспортов, а Кипр, по данным The Guardian, — больше 1000 только в 2017 году.
Посткризисное падение цен на недвижимость на Кипре прекратилось одновременно с запуском программы в 2014 году. По информации The Telegraph, в 2017-м стоимость квартир на Кипре выросла на 7,4%. Особенный рост эксперты отмечают в премиальном и ультра-премиальном секторах. Согласно данным исследования PwC, объем сделок в 2017 году, по сравнению с 2016-м, вырос на 24%, а треть сделок с недвижимостью приходится на иностранных покупателей.
Снижение цен на Мальте также прекратилось в один год с запуском программы, в 2013 году. Как показал опрос PwC, проведенный в январе 2018-го, паспортная программа Мальты — один из основных драйверов спроса на недвижимость. По данным Национального статистического ведомства, в годовом исчислении в I квартале 2018-го стоимость недвижимости на Мальте выросла на 5%, а количество сделок в I квартале 2017-го по сравнению с началом 2016-го — на 11%. Как показывает статистика, в 9 случаях из 10 участники паспортной программы Мальты предпочитают аренду покупке. А если покупают, то средняя стоимость объектов, как правило, в два раза превышает минимальный порог. Города Сент-Джулианс и Слима — самые популярные локации среди участников программы. Здесь же цены на недвижимость растут сильнее всего — так считают 46% агентов недвижимости, опрошенных PwC.
Мы наблюдаем резкое увеличение интереса к паспортной программе Кипра в III квартале этого года: количество закрытых сделок увеличилось аж в два раза. Возможно, это связано с недавним заявлением кипрских властей: они сообщили об ужесточении проверки подаваемых документов и намерении ограничить количество выдаваемых паспортов до 700 в год.
IV. Интерес к проектам добавленной стоимости
Снижение доходности — общеевропейский тренд на рынке недвижимости: по подсчетам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6% в 2009-м до 4% в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3% считается довольно оптимистичным сценарием: «Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив».
Чтобы достигнуть желаемых показателей доходности, инвесторы готовы идти на бо́льшие риски — это подтверждают 80% респондентов PwC. Проекты добавленной стоимости — реконструкция и строительство зданий — приносят 8–12% годовых. Две трети инвесторов, опрошенных PwC, считают именно редевелопмент лучшим способом приобрести первоклассные активы: в большинстве случаев это означает сравнительно низкорисковые стратегии, основанные на умелом управлении активами и небольшой реконструкции объектов. В то же время все больше инвесторов с интересом рассматривают проекты девелопмента, где они получают возможность заработать больше.
Например, на немецком рынке качественные доходные объекты быстро продаются местным покупателям. Поэтому иностранцы все чаще рассматривают проекты добавленной стоимости: инвесторы с бюджетом до €1 млн евро предоставляют девелоперам мезонинные кредиты под фиксированный процент, с капиталом от €1 млн — выступают в качестве долевых партнеров и получают прибыль от реализации проектов.
V. Доходная недвижимость будущего
Еще один тренд — инвестиции в склады, микроапартаменты, коворкинги и дома престарелых. Рассмотрим все эти форматы отдельно.
Микроапартаменты. Доступность жилья — самая важная социальная проблема, которая повлияет на рынок недвижимости в ближайшей перспективе. Один из способов ее решения в крупных городах — микроапартаменты, квартиры площадью 17–35 кв. м, которые за счет маленького метража стоят дешевле. Инвесторы, как правило, покупают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным работникам, молодым специалистам и туристам. Популярности этого типа недвижимости также способствует рост количества домохозяйств из одного человека и увеличение числа студентов. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 2016-м объем сделок в секторе студенческого жилья Германии превысил сумму всех сделок, заключенных в период с 2009 по 2015 годы.
Логистическая недвижимость возглавила список самых перспективных типов коммерческих объектов по мнению участников опроса PwC. Инвесторы отмечают агрессивный рост цен и снижение доходности, но спрос не падает из-за крайне ограниченного предложения на рынке. Особенно позитивный прогноз — для складов на окраинах городов, которые находятся в пределах «последней мили»: в них будут храниться товары, заказанные через интернет, перед непосредственной доставкой клиентам.
Рост популярности коворкингов — отражение нового тренда на рынке: позиционирования недвижимости как услуги, а жильцов — как клиентов. Как отмечается в исследовании PwC, взаимодействие между арендаторами и владельцами недвижимости становится все более важным: «Доля коворкингов, небольших компаний, бизнес-инкубаторов растет. Все важнее становится требование к гибкости пространства, возможность его разбить». По данным портала Statista, число коворкингов выросло с 3-х в 2005-м до 15,5 тыс. в 2017 году, а в 2018-м, по прогнозам, их число вырастет до 18,9 тыс.
Дома престарелых. Согласно данным ООН, если в 2017 году число людей старше 60 составило 962 млн, то к 2050-му оно вырастет до 2,1 млрд, а к 2100-му — до 3,1 млрд. При этом коэффициент рождаемости сокращается: если 50 лет назад, по данным Всемирного банка, он был равен 5 (на одну женщину приходилось в среднем 5 детей), то в 2016 — 2,4. Дома престарелых и медицинские комплексы — типы недвижимости, которые выиграют в результате этих демографических изменений сильнее всего. По данным Statista, если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м — уже каждый третий.
