В популярных у российских покупателей жилья странах – не самые выгодные условия кредитования. Хорошие условия по ипотеке там, где недвижимость стоит дороже
Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам-иностранцам, в том числе россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия кредитования.
«РБК-Недвижимость» разбиралась, где россияне могут получить ипотечный кредит, на каких условиях купить жилье и какие страны для покупки предпочитают.
Легче всего получить ипотеку в тех странах, где такой вид кредитования наиболее развит. Сейчас самые развитые страны в плане ипотечного кредитования — это Великобритания, Германия, Франция, Скандинавские страны, США и Канада, а в последнее время — еще и Испания, рассказал управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
Часто в странах с недорогим жильем, в которых часто отдыхают и к которым присматриваются российские граждане, не самые выгодные условия по ипотеке либо кредит трудно получить, отмечает эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.
Например, по данным Tranio, относительно невысокие цены на недвижимость (от €40–50 тыс.) в Болгарии, Латвии, Турции и Черногории, но диапазон ставок по ипотеке — от 6% до 9,5%. В Черногории ставки составляют 4-5%, но иностранцам трудно получить кредит: с зарубежными покупателями работает только Erste Bank, но для получения кредита в нем нужно обзавестись видом на жительство в стране.
В то же время в странах, где недвижимость стоит дороже (от €100 тыс.), условия по ипотеке выгоднее. Например, в Германии можно рассчитывать на 50% от стоимости жилья под 1,5-2% годовых, в Испании — на 70% под 2,5% годовых, в Португалии — на 50-60% под 2,5-4% годовых, пояснила Кожевникова.
Какие нужны документы
Во всех странах требуется стандартный пакет документов: паспорт, анкета с личными данными, документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ, отчетность компании), документы о происхождении средств, документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду и т. д.). Документы нужно перевести на местный язык. Поручители обычно не являются обязательным требованием.
Что касается условий, то для зарубежного банка не имеет значения национальная принадлежность будущего ипотечного заемщика, важны лишь понятия «резидент» и «не резидент», отмечает Игорь Индриксонс.
«Пакет запрашиваемых документов абсолютно одинаков как для резидента, так и для не резидента. Но в конце концов банку плевать на все это, потому что в принципе он не сможет проверить все эти документы: ни китайские, ни российские, ни какие-либо другие. Просто для не резидента первоначальный взнос будет больше, чем для резидента. И именно сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы».
Ипотека в популярных странах у российских покупателей
Германия
В Германии не самые доступные цены на недвижимость — минимально €100 тыс. (в Берлине — от €290 тыс.) за квартиру. Однако, по данным консалтинговой компании Knight Frank, там довольно выгодные условия ипотеки: 50% от стоимости объекта на срок до 20 лет по ставкам 2-2,5% годовых. Получить кредит вполне реально, спрос на недвижимость со стороны россиян высокий: жилье покупают и для себя, и в качестве инвестиции, поскольку рынок активно растет.
«Ипотечные кредиты в Германии пользуются спросом, особенно у покупателей доходной недвижимости. Ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу», — подтвердила Юлия Кожевникова.
По данным Tranio, в Германии банки охотнее финансируют покупку новостроек, а к недвижимости на вторичном рынке относятся требовательнее — тщательнее оценивают состояние объекта и учитывают год постройки. «Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду. Так он может оценить доходность и быть уверенным, что собственник будет покрывать ипотеку арендными платежами», — говорит Кожевникова.
Доходная недвижимость часто продается с пометкой о том, что она уже сдана. В Германии просто так расторгнуть договор об аренде и освободить квартиру можно только уплатив штраф. Но для ипотечных покупателей наличие арендатора — только плюс, поскольку арендными платежами можно гасить ипотечный кредит.
Греция
Сейчас очень выгодное время для покупки недвижимости в популярной у россиян Греции: цены почти достигли дна и жильё стоит недорого по сравнению с другими европейскими странами, к тому же есть потенциал роста цен в будущем. Но сейчас выгода очевидна в основном для тех, кто обладает полной суммой для покупки жилья.
«Банкам не запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике их получить непросто. Общие условия: до 90% от стоимости недвижимости, ставки от 3,5 до 7% годовых», — пояснила Юлия Кожевникова.
Испания
Испания — одна из самых популярных и привлекательных стран для российских покупателей. Никаких сложностей при купле-продаже недвижимости в Испании не возникает. Единственная сложность заключается в том, что необходимо зарегистрироваться в полиции и требуется постоянное присутствие переводчика во всех операциях с недвижимостью, отмечают эксперты «Миэль-Франчайзинг».
Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура — в районах рядом с морем и престижные районы, где расположены хорошие международные школы.
По данным испанской Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), доля российских покупателей в IV квартале 2017 составляла 3% (10-е место среди иностранцев).
В Испании ставка в разных банках варьируется от 2% до 6% годовых, сумма первоначального взноса — от 20% до 50% стоимости объекта. Займ может выдаваться на 20-30 лет. При покупке жилья на сумму от € 500 тыс. можно рассчитывать на ВНЖ, отмечают в Tranio.
Болгария
Основной спрос и предложение со стороны застройщиков сосредоточены вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря. По данным компании «Миэль-Франчайзинг», здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий площадью 25 кв. м до больших пентхаусов и даже домов площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры: объекты стоят от €950 до €3,5 тыс. (примерно от 68 тыс. до 250 тыс. руб.) за 1 кв. метр.
Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5-9,5% годовых), рассказала Юлия Кожевникова.
При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но «порог входа» довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.), рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.
Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).
Условия по ипотечным кредитам в разных странах мира
Доступна ли ипотека иностранцам
Ставка, % годовых
Срок, лет
Мин. сумма кредита
Макс. сумма кредита, % от стоимости недвижимости
Австрия
Да
2,0 – 3,5
До 25
—
60
Бельгия
Да
2,5 – 3,5
До 30
—
80
Болгария
Да
8,5 – 9,5
5–20
3–5 тыс. EUR
60–70
Великобритания
Да
4,0 – 5,0
2–5
500 тыс. GBP
50
Венгрия
Да
5,5 – 7,0
До 30
1 млн HUF
50 (75 для граждан ЕС)
Вьетнам
Нет
—
—
—
—
Германия
Да
1,5 – 2,0
5–30
50–100 тыс. EUR
60
Греция
Да
3,5 – 7,2
6–30
20 тыс. EUR
90
Египет
Нет
—
—
—
—
Израиль
Да
3,0 – 3,5
До 30
—
50
Испания
Да
От 2,5
До 30
50–100 тыс. EUR
70
Италия
Да
3,5
5–20
40–50 тыс. EUR
80–85
Кипр
Да
4,7 – 5,0
10–40
75 тыс. EUR
50–60
Латвия
Да
4,8 – 6,0
2–20
50 тыс. EUR
65–70
Монако
Да
2,3 – 3,2
3–20
1 тыс. EUR
50–100
ОАЭ
Да, но с ограничениями*
От 5,0
До 25
1 тыс. AED
50–75
Португалия
Да
2,5 – 4,0
До 35
—
50–60
США
Да
3,0 – 6,0
5–30
100 тыс. USD
70
Таиланд
Да, но с ограничениями**
8,7 – 9,0
1–10
1 млн THB
50
Турция
Да
6,0 – 9,0
До 15
—
50–60
Финляндия
Да
1,0 – 2,0
До 35
—
75
Франция
Да
1,0 – 2,3
5–25
75 тыс. EUR
60
Хорватия
Да, но с ограничениями***
4,5 – 5,7
3–30
5 тыс. EUR
35–50
Черногория
Да, но с ограничениями***
4,0 – 5,0
1–20
10 тыс. EUR
50
Чехия
Да
2,5 – 2,8
До 20
—
60
Швейцария
Да
1,0 – 1,7
От 10
500 тыс. CHF
80
* Нерезиденты могут получить ипотеку только в некоторых банках.
** Банковская ипотека нерезидентам недоступна. Покупатели без ВНЖ и супругов — граждан Таиланда могут взять кредит в финансовой группе MBK.
*** Ипотеку могут получить только резиденты, работающие и получающие доход в стране.
Таблица: Tranio.ru
