Как сегодня застраиваются знаменитые научные центры столичного региона и от чего там зависят цены на квартиры
На территории Московского региона расположено девять городов с особым статусом — наукоградов. Один из них — Троицк — находится на территории Новой Москвы и восемь — в Московской области: Дубна, Королев, Реутов, Протвино, Пущино, Жуковский, Фрязино и Черноголовка.
Сегодня статус наукограда фактически не дает жителям какого-либо преимущества при решении жилищного вопроса. Если изначально такие города застраивались в основном муниципальным жильем для сотрудников, то сегодня они осваиваются частными застройщиками, предлагающими жилье на коммерческих условиях. И в этом смысле современные наукограды похожи на другие подмосковные города. Однако свои особенности и преимущества у них по-прежнему есть.
Новостройки
Застраиваются наукограды с разной интенсивностью. Активность нового строительства напрямую не связана с наличием этого статуса, а больше зависит от местоположения города и удаленности от столицы.
«Например, в расположенных в ближнем Подмосковье Реутове и Королеве новые дома строятся очень активно, — поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Александр Попов. — Новые проекты представлены как в рамках застройки целых микрорайонов, так и в рамках точечной застройки или строительства на месте ветхого жилого фонда. Цены и темпы продаж зависят от особенностей транспортной доступности, конструктивных и планировочных решений. А тот факт, что сами города обладают особым статусом наукограда, в рекламных кампаниях почти не обыгрывается и многие покупатели об этом даже не подозревают».
В наукограде Жуковский новое строительство идет не так заметно, как в соседнем Раменском, не имеющем такого статуса, и причина тут, скорее всего, в недостатке подходящих для крупных проектов площадок. Новое строительство в Дубне, Пущине и Протвине представлено единичными домами от местных девелоперов. Похожая ситуация и в Троицке. По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, город застраивается не очень активно, поскольку он достаточно удален от Москвы и не имеет с ней железнодорожного сообщения. Поэтому застройщики в Троицке ориентированы в основном на спрос со стороны местных жителей. А во Фрязине и Черноголовке новостроек сейчас нет совсем, констатируют риелторы.
Стоимость жилья в новых домах тоже не зависит от статуса наукограда. Ценообразование основывается на других факторах — расположении, уровне развития дорожно-транспортной сети и социально-бытовой инфраструктуры, экологической обстановке, престижности направления.
Стоимость жилья в наукоградах Московского региона
Наукоград
Область науки
Основные научные центры
Новостройки, цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Вторичное жилье, цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Троицк
Физика, ядерные исследования
Институт земного магнетизма, ионосферы и распространения радиоволн. Институт инновационных и термоядерных исследований, Институт физики высоких давлений, Институт ядерных исследований и др.
69,5
119,2
Дубна
Ядерная физика
Объединенный институт ядерных исследований
44
75,7
Королев
Космическая отрасль
Ракетно-космическая корпорация «Энергия», ЦНИИ машиностроения, КБ химического машиностроения, Центр управления полетами
86,3
98,8
Реутов
Авиация, космос, машиностроение, приборостроение
НПО машиностроения, научно-техническое объединение «Пламя», научная компания «Фламена» (фармацевтика), «Нано Инвест»
102
125,1
Жуковский
Авиация, космос, энергетика, военная промышленность
Центр авиационной науки, Летно-исследовательский институт им. М. М. Громова, предприятия оборонной промышленности
70
87,2
Протвино
Физика, биотехника, энергетика
Государственный научный центр Институт физики высоких энергий, ЗАО «Протом», НПО «ДНК-Технология», НПО «Турботехника»
62
63,9
Пущино
Биология
Научный центр биологических исследований, 9 НИИ (биохимии, белка и др.), обсерватория РАН
55
61,9
Фрязино
Радиоэлектроника, медицина
НПП «Исток» им. Шокина, НИИ «Платан», Специальное конструкторское бюро Института радиотехники и электроники РАН
—
73,8
Черноголовка
Химия, физика, новые материалы
Научный центр РАН, НТЦ Электронтех РАН и др.
—
66,2
Таблица: ЦИАН, «Метриум», «РБК-Недвижимость»
Вторичное жилье
На вторичном рынке наукоградов распространены панельные и блочные дома московских типовых серий, построенные для работников НИИ еще в советское время. Тем не менее у каждого города свой облик. «Например, в Черноголовке преобладают панельные высотой от 9 до 16 этажей, а также кирпичные дома разной этажности, построенные по индивидуальным проектам. А во Фрязине в основном велась малоэтажная застройка. Здесь распространены сталинки в два — четыре этажа и панельные пяти- и девятиэтажки», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В ближайших к Москве городах (Королеве, Реутове, Жуковском) на вторичном рынке много квартир, пришедших уже в 2000-е годы с рынка новостроек. Тогда эти города активно начали застраиваться современными многоэтажками.
На вторичном рынке жилья (в отличие от рынка новостроек) статус наукограда имеет значение и влияет на ценообразование, отмечают риелторы. Например, квартиры в Пущине и Протвине стоят дороже, чем в Серпухове — крупнейшем городе юга Подмосковья. А в Дубне стоимость жилья сопоставима с ценами в Дмитрове. Фрязино и Черноголовка ценятся на 10–15% дороже, чем обычные города и поселки северо-востока Московской области.
Плюсы и минусы
Повышенные цены на жилье на вторичном рынке, по мнению экспертов, связаны с несколькими факторами. Первый из них — контингент жителей с высоким уровнем образования и культурного развития, а второй — качество городской среды. Нередко специально для наукоградов проектировались дома экспериментальных серий, города отличались обилием парковых зон, просторными дворами, невысокой плотностью застройки.
Еще одно из преимуществ наукоградов — это их обеспеченность инфраструктурными объектами. В советское время разработчиков, ученых и инженеров, работавших в наукоградах, государство стремилось обеспечить всем необходимым. Помимо жилья, здесь строились поликлиники, школы, детские сады. Причем в старых наукоградах немало специализированных учебных учреждений с углубленным изучением иностранного языка или других предметов.
Но главный недостаток многих наукоградов столичного региона — удаленность от Москвы и не самая лучшая транспортная доступность. «Жители Королева регулярно стоят в многокилометровых пробках на Ярославском шоссе. Аналогичная проблема в Черноголовке, которую соединяет с Москвой загруженное Щелковское шоссе. Причем, в отличие от Королева, жители не могут воспользоваться альтернативным железнодорожным видом транспорта», — отмечает Мария Литинецкая.
Исключение составляет только расположенный прямо за МКАД Реутов, на территории которого есть собственная станция метро.
