Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Басманный район — исторический центр старой Москвы. Он расположен в северо-восточной части Центрального административного округа (ЦАО), граничит с Красносельским, Таганским и Тверским районами, а также с Сокольниками, Соколиной горой и Лефортово.
Басманный долгое время оставался недооцененным в сегменте элитного жилья — спрос был сосредоточен преимущественно в районах Хамовники и Арбат. Однако буквально в последние два-три года наблюдается стремительное расширение географии высокобюджетного жилья — престижные элитные проекты активно появлялись на площадках, ранее не считавшихся лучшими для реализации подобных проектов.
Инфраструктура
«Басманный район однозначно нашел своего покупателя, ведь уровень развития социальной инфраструктуры и транспортной доступности вполне соответствует самым топовым элитным локациям. Одновременно Басманный район более уединенный — на его территории гораздо меньше увеселительных заведений, чем в центре города, а значит, и потока отдыхающих. Именно за комфортное сочетание камерности и главных преимуществ жизни в центре города и выбирают Басманный район», — говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Вид на административно-жилое здание на площади Красных Ворот
Басманный район считается одним из наименее зеленых в ЦАО, так как на его территории расположены всего две крупные парковые зоны — Чистопрудный бульвар и сад имени Баумана. Зато именно этот район можно назвать одним из лидеров по числу культурных объектов: здесь находится множество театров («Гоголь-Центр», «Современник», Московский театр кукол, «Модерн»), музеев и художественных галерей (Центр современного искусства Винзавод, Центр дизайна Artplay, Государственный музей В. В. Маяковского, музей Юрия Никулина, «Галерея 21», «Огни Москвы» и другие). Кроме того, здесь сосредоточены крупные торговые центры («Атриум», «Елоховский пассаж»), а также супермаркеты, сетевые магазины, клубы, кафе и рестораны всех ценовых сегментов.
Многие учебные заведения района занимают высокие позиции в Рейтинге вклада школ в качественное образование московских школьников департамента образования города Москвы — лицей НИУ ВШЭ (1-е место рейтинга), школа № 354 им. Д. М. Карбышева, школа «Покровский квартал» и др. Именно в Басманном районе находится главный технический вуз России — МГТУ им. Н. Э. Баумана, а также несколько корпусов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» и Финансового университета.
Вид на здание МГТУ им. Баумана на Лефортовской набережной на реке Яузе
На территории Басманного района расположены десять станций метро: «Лубянка», «Чистые пруды», «Красные Ворота», «Китай-город» (Калужско-Рижской и Таганско-Краснопресненской линий), «Тургеневская», «Бауманская», «Курская» (Кольцевой и Арбатско-Покровской линий), «Чкаловская». Хорошую транспортную доступность району обеспечивают Садовое и Третье транспортное кольца, проходящие по его территории.
Новостройки
Первичный рынок Басманного района риелторы условно разделяют на две зоны. Топонимическую зону внутри Садового кольца принято называть «Чистые пруды» — здесь расположены новостройки премиального сегмента. За Садовым кольцом находится топонимическая зона «Басманный» с новостройками бизнес-класса. Большая часть новостроек сконцентрирована в локации от Китай-города до Садового кольца, говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
Самая «старая» новостройка Басманного района — первая очередь апарт-комплекса Tribeca Apartments — вышла на рынок в апреле 2013 года. Таким образом, первичный рынок недвижимости Басманного района возник менее чем четыре года назад и с тех пор развивается высокими темпами — среди районов ЦАО по этому показателю он занимает одно из лидирующих мест.
Новостройки Басманного района
Название
Сегмент
Тип недвижимости
Срок РВЭ
Девелопер
«Резиденции архитекторов»
бизнес
квартиры
2-й квартал 2019г.
AFI Development
TriBeCa APARTMENTS
бизнес
апартаменты
сдан
Stone Hendge
Loft Factory
бизнес
апартаменты
сдан
Stranger
Kleinhouse
бизнес
апартаменты
4-й квартал 2017г.
Кrays Development
«Басманный, 5»
бизнес
апартаменты
1-й квартал 2018г.
MR Group/Coalco
LOFTEC
бизнес
апартаменты
2-й квартал 2018г.
«Колди»
Metropolis Loft
премиум
апартаменты
сдан
н/д
«Гороховский, 12»
премиум
апартаменты
сдан
«БЭЛ Девелопмент»
«Современник»
премиум
апартаменты
4-й квартал 2017г.
Vesper
«Резиденция на Покровском бульваре»
премиум
апартаменты
4-й квартал 2018г.
«Лидер-Инвест»
Клубный дом il Ricco
элитный
апартаменты
сдан
«ВМС Девелопмент»
MOSS Apartments
элитный
апартаменты
сдан
Adwill
Таблица: «Метриум Групп»
Согласно данным «Метриум Групп», сейчас на первичном рынке Басманного района реализуются 12 новостроек. При этом квартиры представлены только в одном из них — ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». В остальных предусмотрены апартаменты. Половина всех новостроек Басманного района относится к бизнес-классу, еще четыре новостройки — к премиум-классу и две — к элитному.
Средняя стоимость квадратного метра по всем сегментам в Басманном районе — 322,9 тыс. руб. за 1 кв. м, а средний бюджет предложения — 23,9 млн руб., посчитали в «Метриум Групп». При этом минимальный порог входа составляет всего 4,7 млн руб. (апартаменты площадью 14,6 кв. м в комплексе апартаментов Kleinhouse), а максимальный бюджет достигает 223,4 млн руб. (апартаменты площадью 166 кв. м в комплексе MOSS Apartments). Однако, как отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы, ни в одном из сегментов Басманный район не занял первого места по стоимости квадратного метра.
Вид на Курский вокзал, наземный вестибюль станции метро «Курская» и торгово-развлекательный комплекс «Атриум»
Перспективными площадками для будущей застройки риелторы называют три участка: на улицах Новая Дорога, вл. 11, Бакунинской, 49, и Малой Почтовой, 12, где собираются построить МФК с апартаментами общей площадью около 82,7 тыс. кв. м.
Вторичный рынок
Басманный район — один из недорогих в составе ЦАО. Риелторы объясняют это менее выгодным географическим расположением (далеко от Кремля), чем у Хамовников или Арбата, а также наличием большого количества промышленных объектов, наносящих вред экологии. Все эти факторы влияют на стоимость квадратного метра, и тем не менее Басманный продолжает пользоваться спросом.
«Чаще всего покупают недвижимость в этом районе любители исторического центра Москвы, а также родители студентов вузов — сейчас на территории района их семь, в том числе знаменитый Бауманский университет. Кроме того, можно смело говорить и о локальном спросе: многие жители района, принимая решение менять квартиру на большую (меньшую), предпочитают оставаться в границах своего района и крайне редко покидают его», — говорит генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Чистые пруды
Вторичный рынок Басманного района представлен в основном историческими домами, которым требуется реконструкция и реставрация. В последние два года началось массовое обновление исторического жилого фонда, но до сих пор общий процент износа составляет более 60%. Стоимость квадратного метра вторичного жилья здесь, по данным компании «Бон Тон», начинается от 232 тыс. руб. Так, например, однокомнатная квартира площадью 43 кв. м в кирпичном доме на улице Казакова обойдется в 11,9 млн руб. Двухкомнатная площадью 64 кв. м в таком же доме на Земляном Валу будет стоить не менее 17,5 млн руб., а 66-метровая трехкомнатная квартира в Переведеновском переулке — 19 млн руб. Для сравнения, минимальный бюджет покупки апартамента на первичном рынке района — 5 млн руб. По такой цене в одном из апарт-комплексов можно приобрести студию площадью 27,5 кв. м.
История района
Басманный район, ведущий свою историю с XIV века, — одна из древнейших сохранившихся частей Москвы. Его название произошло от Басманной слободы, которую населяли басманники, или дворцовые пекари (по другой версии — резчики по металлу). Именно в этих местах проходила старая Покровская дорога, которая связывала Москву с Владимирским княжеством. Постепенно вокруг этой дороги стали формироваться небольшие поселения. В начале XVI века здесь основали Иоанно-Предтеченский монастырь, в честь которого назвали холм Ивановской горкой, к этому же времени относятся первые упоминания о церкви Успения Пресвятой Богородицы. В конце XVII века по указу Петра I здесь возвели каменную лютеранскую кирху апостолов Петра и Павла, а также вычистили соседние Поганые пруды, которые с тех пор стали называть Чистыми.
Старая Москва. Новая Басманная улица (от Разгуляя). 1888 год
Одно из ключевых мест нынешнего Басманного района — Немецкая слобода на Яузе, со второй половины XVII века она становится местом компактного проживания иноземцев, которых при царе Алексее Михайловиче выселили за черту города. В начале XVIII века, при Петре I, Немецкая слобода стала новым политическим и культурным центром Москвы: в честь победы над шведами в Северной войне здесь возвели триумфальные Красные ворота, снесенные в 1927 году. Площадь сохранила свое название до сих пор. Дальнейшая история этих мест связана с именами А. С. Пушкина, М. Ю. Лермонтова, Ф. М. Достоевского.
Во время московского пожара 1812 года Немецкая слобода была почти полностью уничтожена огнем, сохранилась лишь кирха св. Михаила, которую в 1920 году отвели под строительство Центрального аэрогидродинамического института имени Жуковского (ЦАГИ). В 2000 году Немецкая слобода получила статус охраняемой исторической территории. В 1860 году в связи с прокладкой Курской железной дороги здесь возвели здание Курского вокзала. В советское время в Басманном районе было создано множество промышленных предприятий, которые в 2000-е годы стали выводить за черту города.
Читайте также: риелторские путеводители по районам
Южное Бутово
Зюзино
Некрасовка
Марфино
Тверской
Дорогомилово
Донской
Таганский
Раменки
Хамовники
Молжаниновский, Восточный и Внуково
Перово
Зеленоград
