Однокомнатные квартиры реагируют на высокий спрос большой линейкой планировок
За первые три квартала этого года почти половина спроса на рынке жилья Москвы пришлась именно на однокомнатные квартиры, говорят риелторы. Кроме того, продолжает расширяться линейка «однушек» — на рынке появились квартиры разных площадей и с разными планировками: небольшие студии, «распашонки», «евродвушки». «РБК-Недвижимость» узнала, какие изменения произошли на рынке маленьких квартир за последние несколько лет.
Рост популярности однокомнатных квартир начался в 2014 году — после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации «однушки» для многих стали главной возможностью решить квартирный вопрос. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и, соответственно, более дешевого жилья — и на рынок вышло много недорогих студий.
В этом году «однушки» (и производные от них — студии) снова популярны. В Москве за минувшие девять месяцев 2017 года 49% спроса в массовых новостройках (эконом и комфорт) пришлось на однокомнатные квартиры, сообщили аналитики компании Est-a-Tet. При этом 35% сделок собрали двухкомнатные и только 16% — трехкомнатные.
На вторичном рынке однокомнатные квартиры занимают 38% сделок в структуре продаж и немного уступают по этому показателю двухкомнатным. Однако, как и в случае с новостройками, популярность вторичных «однушек» сильно возросла, констатируют эксперты «Метриум Групп».
В более дорогих сегментах спрос выше на двухкомнатные квартиры. Но и здесь каждый третий покупатель выбирает однокомнатную (50% — сделки с «двушками», 30% — с «однушками»), отметили в девелоперской компании «Лидер Инвест».
Для тех, кто накопил
«Любовь к «однушкам» продиктована отнюдь не стремлением к минимализму, а исключительно стоимостью, точнее, оптимальным сочетанием полноценной квартиры с доступной ценой, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Покупатели нередко переоценивают свои возможности, и в результате вместо запланированной двухкомнатной квартиры покупают (в силу ограниченности бюджета) однокомнатную. Доля таких покупателей — примерно 4%».
Покупатели жилья, оплачивающие покупку целиком из собственных средств, предпочитают однокомнатные квартиры, заметили аналитики из компании «Миэль-Новостройки», — в этом году их приобрели 61,5% покупателей без кредитов. Хотя у ипотечников «двушки» популярнее «однушек».
«Среди ипотечных покупателей намного больше семей с детьми, которым нужно сразу больше комнат, поэтому они предпочитают оформить кредит на большую сумму и купить «двушку», — пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — А среди покупателей однокомнатных квартир и студий много тех, кто смог сам накопить на первое жилье, или родителей, покупающих небольшие квартиры детям».
«Однокомнатные квартиры во все времена пользовались большой популярностью, особенно у таких категорий покупателей, как молодые семьи, приобретающие свою первую недвижимость, — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Для них студии кажутся слишком маленькими, а жилье с двумя комнатами не укладывается в бюджет. Однокомнатные квартиры и студии также представляют интерес для инвесторов».
Типы современных однокомнатных квартир
Средняя площадь всех типов квартир на первичном рынке за три последних года снизилась, и «однушки» не исключение. Например, появились студии площадью менее 25 кв. м (студии многие эксперты выделяют как отдельный тип, но большинство все-таки относит к сегменту «однушек»).
«Застройщики уменьшают габариты квартир в расчете на экономных покупателей, которых стало закономерно больше с началом кризиса, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — В сегменте однокомнатных квартир произошла своя маленькая «революция»: средняя площадь студий уже составляет 31 кв. м, хотя площадь классических «однушек» осталась на уровне 41 кв. м».
Еще одна важная тенденция на рынке «однушек» — увеличение вариативности планировочных решений и площадей. В рамках одного проекта могут быть представлены объекты с разницей в площади до 25%, а планировочная линейка крайне разнообразная, отметил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Метраж современных «однушек» — от 20 до 50 кв. м. Застройщики учитывают пожелания клиентов, поэтому появились новые планировки. Например, в проектах ГК «ПИК» — пять-шесть вариантов однокомнатных квартир», — сообщает руководитель офиса «В Новогиреево» («Миэль-Сеть офисов недвижимости») Юлия Антясова.
В самой группе ПИК объяснили, что из-за кризиса, дефицита свободных денег и дорогой ипотеки рынок действительно стал уменьшать площадь квартир в борьбе за покупателя, и сейчас на первом месте удобство и функциональность. «У нас множество планировок и площадей однокомнатных квартир: от обычных маленьких с небольшой кухней до евроквартир, «однушек-распашонок» и «однушек» с несколькими окнами. И во всех наших проектах есть три типа однокомнатных квартир по площади — размеры S, M, L», — рассказали представители пресс-службы группы компаний.
Доступность и устойчивость
Классические «однушки» с современными функциональными планировками — самый устойчивый формат на массовом рынке новостроек. Такие квартиры менее всего подвержены снижению спроса и стагнациям, в условиях кризиса на них даже акции и скидки распространяются редко, рассказали в компании «Бест-Новострой».
Это подтверждают и данные «Метриум Групп»: снижение средней стоимости однокомнатных квартир в новостройках классов эконом и комфорт за последний год не превысило 1,6% (до 6,29 млн руб.). В бизнес-классе «однушки» за год подешевели чуть больше — на 2% (до 10,5 млн руб.). Заметнее всего цены на них изменились в премиум-классе — минус 12% с начала года (до 17,3 млн руб).
Останутся ли «однушки»
Сегодня многие эксперты говорят о том, что происходит постепенное размывание концепции однокомнатной квартиры, какой она была в советских и постсоветских типовых проектах жилья. И будут ли в будущем строиться привычные нам типовые «однушки» — большой вопрос.
«Сейчас на рынке недвижимости понятие комнатности становится все более расплывчатым, и оно будет размываться и дальше, — рассказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Например, бывают случаи, когда на «вторичку» попадают объекты из сегмента новостроек, не разделенные на комнаты, — это просто одно большое пространство, скажем, в 100 кв. м, формально считающееся однокомнатной квартирой».
«Раньше «однушка» состояла из маленькой и, как правило, неудобной кухни, а также гостиной, которая одновременно была еще и спальней. Сейчас на первый план выходят новые форматы: студия и «евродвушка». В студии гостиная, кухня и спальня объединены, а «евродвушка» состоит из гостиной-кухни и отдельной спальни. Эти форматы глубоко укоренились на западе и, полагаю, в будущем полностью вытеснят обычные однокомнатные квартиры», — считает Мария Литинецкая.
