«РБК-Недвижимость» разбиралась, чем хороши эти районы, какое жилье в них предлагается, и по какой цене его можно купить
Строгинская пойма
Во всех мегаполисах, в том числе и в Москве, экологическую обстановку трудно назвать благоприятной. Экологию Москвы губит транспорт и работающие промышленные предприятия. Однако состояние окружающей среды в столице может значительно различаться от одной административной единицы к другой. В старых границах есть районы, в которых много зелени и практически нет крупных трасс и промзон, либо предприятия уже не работают.
«РБК-Недвижимость» разбиралась, какие преимущества и недостатки есть у этих районов, какое жилье в них предлагается, и сколько оно стоит.
Водоемы и парки
Отсутствием промышленных зон отличаются многие районы западных направлений. Среди них, например, Крылатское, Очаково-Матвеевское и Тропарево-Никулино (ЗАО), Покровское-Стрешнево, Митино и Щукино (СЗАО), Северное и Южное Бутово (ЮЗАО).
Крылатское известно как один из самых дорогих спальных районов столицы. Огромную его часть занимают лесопарковые зоны, пруды, каналы. С восточной стороны Крылатское обрамляет Москва-река. Тропарево-Никулино, как и Крылатское, — престижное и пользующееся популярностью у покупателей недвижимости место. Несмотря на то, что район граничит с МКАД, воздействие трассы нивелируется Тропаревским лесопарком, который служит своего рода буфером между жилыми домами и дорогой. Кроме лесопарка здесь есть несколько небольших благоустроенных парков с прудами и небольшой рекой.
Митино, Северное и Южное Бутово — спальные районы, которые сочетают в себе плотную жилую застройку и развитую социальную инфраструктуру. «Северное Бутово и Митино граничат с МКАД. Но, так же, как и в Тропарево-Никулино, соседство с трассой компенсирует обилие зеленых зон, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Удаленность от центра столицы делает эти территории не такими привлекательными для покупателей дорогих квартир, поэтому рынок недвижимость здесь представляет массовая застройка».
Подробнее о Южном Бутове читайте в специальном материале «РБК-Недвижимости».
Есть благополучные районы и на Северо-Востоке и Востоке Москвы. Эксперты ЦИАН среди них называют Марфино, Лосиноостровский, Бабушкинский, Свиблово, Измайлово. Эти территории достаточно давно вошли в состав Москвы. Средний возраст застройки в них — более 40 лет. Это не касается Марфина, где в начале 2010-х на месте теплиц одноименного совхоза был построен большой крупный район (подробнее — в статье о районе Марфино).
«Их объединяет высокая плотность застройки в сочетании с ее неоднородностью, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — К примеру, в Лосиноостровском районе в пределах одного и того же квартала могут находиться дома, построенные, когда эта территория была отдельным городом Бабушкиным, хрущевские пятиэтажки и кирпичные башни конца 1980-х. Измайлово в 1940-50-е годы планировалось полностью застроить сталинками, но успели построить лишь несколько групп зданий, а оставшееся пространство между ними в 1960-1980-е годы заполняли серийными панельными и кирпичными домами».
Во всех этих районах давно сложилась сеть объектов торговой и социальной инфраструктуры, по числу школ, магазинов шаговой доступности, детских кружков на одного жителя они превосходят более молодые районы за МКАД, но уступают им по площадям современных торговых центров, кинотеатров, кафе и ресторанов, отмечает Попов.
Минимум новостроек и завышенные цены
В районах, где нет крупных промзон, которые впоследствии могут быть выведены, меньше площадок для масштабных проектов на первичном рынке. А значит, предложение новостроек очень небольшое. В «Метриуме» привели в пример предложения в районах западных направлений.
Например, в Крылатском сейчас есть только одна новостройка бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в проекте — 166 тыс. руб., бюджет покупки — от 6,8 млн до 21 млн руб. В Тропарево-Никулино — четыре проекта, в одном из которых предлагаются апартаменты, в остальных трех — квартиры. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 293 тыс. руб. Средняя цена 1 кв. м в комплексе комфорт-класса в районе — 174 тыс. руб. Стоимость квартиры — от 6 млн до 20 млн руб. Апартаменты стоят в среднем 131 тыс. руб. за 1 кв. м (от 2,7 млн до 11,6 млн рублей за лот). В Митино, Северном и Южном Бутово только пять новостроек комфорт-класса, средняя стоимость 1 кв. м в которых составляет 133 тыс. руб., бюджет покупки — от 3 млн до 20,6 млн руб.
«На первичном рынке в районах без автотрасс и промзон представлены лишь проекты точечной застройки, которые почти всегда дороже, чем в квартальных и микрорайонных проектах. Завышенный уровень цен (он характерен и для первичного рынка, и для вторички) — один из заметных недостатков этих районов», — подтвердил Алексей Попов.
«Премия» за спокойную жизнь и чистый воздух в среднем составляет 12-15%. Именно на столько жилье, например, в Лосиноостровском районе дороже, чем в соседнем с ним Ярославском, а в Свиблово дороже, чем в Отрадном. «Но в данном случае, речь идет именно об отличиях в цене между районами в целом, сравнение по отдельными адресам гораздо сложнее», — пояснил Попов.
Цены на жилье в двух разных комплексах могут отличаться даже внутри одного района, если, например, один расположен рядом с парком, а второй — в нескольких кварталах от него, добавила Мария Литинецкая. «В отдельных случаях близость к рекреационной зоне может повышать стоимость объекта на 7-10%», — отмечает она.
В массовом сегменте экология не играет серьезной роли в ценообразовании, считают эксперты. Покупая жилье эконом- и комфорт-класса, клиент ориентируется прежде всего на стоимость объекта и транспортную доступность района и не готов доплачивать за экологический фактор. Но чем выше бюджет покупки, тем больше внимания к качеству окружающей среды. Поэтому стоимость недвижимости высокобюджетного сегмента в районах с хорошей экологической ситуацией действительно выше, чем в проектах других локаций.
Перспективы районов
В Москве не так много районов с благоприятной окружающей средой, поэтому территории без крупных трасс и промышленных зон будут пользоваться все большей популярностью, считают эксперты. Районы Тропарево-Никулино и Крылатское сохранят статус престижных и «дорогих» районов, а недвижимость в Митино, Северном и Южном Бутово будут по-прежнему привлекать новых покупателей жилья массового сегмента. Развитая инфраструктура этих территорий в сочетании с размеренным ритмом жизни спального района и хорошей экологической обстановкой сделает их центрами притяжения для семей с детьми
Градостроительная структура и транспортная сеть районов давно сформировались, участков под застройку в них не много, поэтому кардинальных изменения их облика ждать не приходится. Заметные трансформации могут быть связаны лишь с программой реновации в районах, где осталось еще много пятиэтажек — например, в Измайлово или Лосиноостровском.
