С электрички — в магазин: как открытие МЦК повлияло на посещаемость ТЦ :: Город :: РБК Недвижимость
Запуск в 2016 году Московского центрального кольца привел к значительному увеличению покупательского трафика в трех из 12 ближайших торговых центров
Покупательский трафик за два года вырос во всех торговых центрах, расположенных в пешей доступности от станций МЦК. Такая информация содержится в исследовании (есть у редакции) международной консалтинговой компании Knight Frank, аналитики которой оценили влияние открытия в 2016 году кольцевого маршрута городской электрички на локальные рынки торговой недвижимости.
Аналитики Knight Frank подсчитали, что в пешей доступности от станций МЦК функционирует 12 торговых центров. Существенный рост трафика зафиксирован в трех торговых центрах, которые имеют непосредственный выход на станции городской электрички.
Торговые центры, расположенные в пешей доступности от станций МЦК
Станция МЦК
Пассажиропоток в месяц, кол-во поездок
Типология станции
Выход непосредственно в ТЦ
Выход удален не более чем 100 м
Выход удален более чем 100 м
Расстояние, м
«Владыкино»
555 000
конечная
«Парк Хаус»
700+
«Ростокино»
345 000
пересадочная
«Золотой Вавилон Ростокино»
600+
«Бульвар Рокоссовского»
225 000
конечная
«Подсолнухи»
«Нижегородская»
270 000
конечная
«Город на Рязанке»
150
«Дубровка»
210 000
пересадочная+конечная
«Мозаика»
«ЗИЛ»
45 000
пересадочная
«Ривьера»
400+
«Крымская»
195 000
конечная
ТРЦ «РИО»
«Капитолий»
300
«Площадь Гагарина»
810 000
пересадочная
«Гагаринский»
400
«Деловой центр»
300 000
конечная
«Афимолл Сити»
«Хорошево»
270 000
пересадочная+конечная
«Хорошо!»
300
«Балтийская»
390 000
пересадочная
«Метрополис»
Таблица: Knight Frank
Как считали
В рамках исследования аналитиками Knight Frank был проведен анализ пассажиропотоков станций в зависимости от направления следования. Станции МЦК были классифицированы на конечные (на которых люди не делают пересадок, а завершают или начинают свой маршрут), пересадочные и смешанные (на которых пассажиры одновременно делают пересадку и завершают/начинают поездку). Затем были определены ТЦ у станций МЦК, которые также классифицированы по степени удаленности от станции. В каждой из групп для расчета распределения потоков проведены замеры трафика, затем на основе открытых данных о посещаемости ТЦ за 2015-2016 годы сделан расчет прироста трафика с учетом расположения, площади объекта, года ввода в эксплуатацию и т. п.
Лидеры по приросту трафика
Открытие станции «Владыкино» привело к 16%-ному увеличению покупательского трафика в ТЦ «Парк Хаус Владыкино». Рост трафика в ТРЦ «Мозаика» рядом со станцией «Дубровка» составил за два года около 30%.
Самый значительный прирост трафика — в четыре раза — зафиксирован у ТЦ «Подсолнухи» на станции «Бульвар Рокоссовского». Открытие станции в относительно замкнутой части района изменило маршруты следования жителей, торговый центр получил возможность конвертировать большую часть нового потока пассажиров в своих посетителей, говорится в исследовании Knight Frank. На трафик «Подсолнухов» влияет не только расположенная в непосредственной близости станция «Бульвар Рокоссовского», но и соседствующие с ней «Белокаменная» и «Локомотив». Аналитики также отметили, что за прошедший календарный год сам торговый центр претерпел ряд изменений, повысивших его привлекательность: произошла ротация арендаторов, был создан фуд-холл, организовано проведение развлекательных мероприятий.
Сформировавшаяся аудитория
В остальных ТЦ рядом со станциями МЦК увеличение покупательского трафика составило 6–17%. Например, в ТЦ «РИО Севастопольский» прирост трафика составил 6%. По данным Knight Frank, это обусловлено давно сформировавшейся постоянной аудиторией торгового центра, открывшегося в 2005 году.
Для ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открытие станции «Ростокино» не оказало сильного влияния (прирост 6%). Те же 6% прироста зафиксированы в ТРЦ «Гагаринский».
ТРЦ «Хорошо!» открылся почти одновременно с ближайшей станцией МЦК «Хорошево». Таким образом, в транспортной доступности объекта уже учитывался пассажиропоток МЦК, фактический прирост составил 8%.
Результат по приросту трафика ТРЦ «Капитолий» на Севастопольском проспекте вблизи станции «Крымская» достиг 9%. Этот ТРЦ имеет сложившуюся постоянную аудиторию посетителей.
ТРЦ «Афимолл Сити», изначально имевший выходы со станции метро «Выставочная», не испытывал проблем с посещаемостью, поскольку основной контингент посетителей в будни — сотрудники бизнес-центров в ММДЦ «Москва-Сити». «Его трафик имеет тенденцию к росту, скорее, зависящую от темпов ввода новых офисов в эксплуатацию», — говорится в исследовании Knight Frank. Оценка влияния МЦК на трафик «Афимолл Сити» составила порядка 10% прироста.
В ТРЦ «Метрополис» на станции «Балтийская» прирост трафика составил 11% по сравнению с периодом до открытия станции. Открытие станции «Нижегородская» неподалеку от торгового центра «Город на Рязанском проспекте» позволило увеличить трафик на 13%.
ТРЦ «Ривьера» открылся в апреле 2016 года, в период слабой заполняемости торговых центров, и к моменту ввода в эксплуатацию станции «ЗИЛ» вакансия в проекте составляла около 15%. Объект еще выходил на свои проектные мощности, так что прирост трафика в 17% — это заслуга в большей степени менеджмента ТРЦ, нежели влияние транспортной инфраструктуры. Пока пассажиропоток станции — менее 25 тыс. человек в месяц, что явно недостаточно для оказания заметного влияния на посещаемость этого крупного торгово-развлекательного центра. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что ситуацию изменит к лучшему ввод жилых объектов на территории «ЗИЛа». В результате реновации района появятся свыше 60 тыс. рабочих мест и более 70 тыс. квартир.
Прогнозы
Аналитики Knight Frank прогнозируют дальнейшее развитие прилегающих к станциям МЦК территорий. Суммарно около станций МЦК насчитывается около 3,5 тыс. га территорий бывших промпредприятий, или более 3% от общей площади всей Старой Москвы, что является большим ресурсом для развития градостроительного потенциала столицы. Такие объемы позволяют создавать застройку различного целевого назначения, в том числе многофункциональные территории, сохраняющие баланс между жилой и коммерческой застройкой.
По данным Knight Frank вблизи станции МЦК «Угрешская» планируется построить торгово-развлекательный центр OzMall на Волгоградском проспекте (территория бывшего завода «Москвич»), предполагаемая площадь объекта более 200 тыс. кв. м.
Как открытие МЦК отразилось на рынке жилья
В 2018 году московские риелторы заметили существенный рост спроса на новостройки вблизи МЦК. По данным Est-a-Тet, с октября 2017-го по октябрь 2018-го спрос на квартиры в новых ЖК, расположенных рядом с МЦК, вырос на 60%, составив 14% от общего количества зарегистрированных договоров участия в старых границах столицы.
Также выросли цены на вторичные квартиры в домах, расположенных у станций МЦК. За последние два года цены на вторичное жилье заметнее всего выросли на трех из 31 станции МЦК — «Хорошево» (+37,6%), «Деловой центр» (+37,1%) и «Бульвар Рокоссовского» (+31,7%).
МЦК
Движение по МЦК было запущено в сентябре 2016 года. На текущий момент МЦК состоит из 31 станции. По официальной информации Московского метрополитена, ежедневно МЦК пользуются около 400 тыс. пассажиров (около 700 тыс. поездок). Для сравнения: пассажиропоток классических линий метро — больше 9 млн поездок за день, или около 3 млн пассажиров. По данным департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы, основной профиль пользователей МЦК: 61% — пересели с метро, 26% — с электричек, 13% — жители прилегающих к новым станциям районов.
