Риелторы рассказали о типах жилья, которые не оправдали ожиданий застройщиков и остались интересны только небольшой аудитории
В борьбе за покупателя девелоперам приходится экспериментировать: искать и предлагать новые форматы жилья и концептуальные решения. Но некоторые концепции со временем теряют актуальность, особенно в периоды кризисов. На рынке нет форматов, которые бы начисто исчезли из продуктовой линейки — все-таки в Москве большой выбор квартир на любой вкус. Но некоторые из них стали нишевым продуктом.
Эксперты столичного рынка недвижимости рассказали о том, какие форматы жилья некоторое время назад были в тренде, но так и не стали интересны массовому потребителю.
Квартиры в загородных малоэтажных домах
Приблизительно с 2010 года в ближнем и среднем Подмосковье активно возводились квартирные малоэтажные жилые дома (МЖД). Новый формат поначалу пришелся по душе покупателям — во многом из-за привлекательных цен. Предложение росло: по данным аналитиков «Инком-Недвижимости», за пять лет число квартир в малоэтажных домах, находящихся в продаже, увеличилось на 26% — с 6,9 тыс. до 8,7 тыс. лотов.
«Когда на рынке загородной недвижимости появились проекты с МЖД, они привлекли внимание покупателей тем, что предлагали комфортное жилье по невысокой стоимости, можно сказать, бизнес по цене эконома», — рассказывает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Потом ценник начал расти, что стало негативно влиять на спрос. Люди оказались не готовы переплачивать за нишевой продукт».
Он пояснил, что у малоэтажек есть свои минусы: например, в них отсутствуют лифты и мусоропроводы, а также МЖД обычно уступает большим жилым комплексам в плане инфраструктуры. При этом квартиры здесь покупают в основном для постоянного проживания и в качестве сезонного жилья берут крайне редко.
«В этот сегмент активно шли девелоперы без большого опыта (это было связано с упрощенным ходом прохождения экспертизы). — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Несмотря на относительно доступные цены, темпы продаж в большинстве объектов были невысоки, что в ряде случаев привело к срыву сроков и заморозке проектов. К тому же по соотношению цены и местоположения объекты оказались не так интересны покупателю, как на это рассчитывали изначально. Большинство из них расположены вне зоны комфортной транспортной доступности».
Самые дешевые предложения давно ушли с рынка, отмечают аналитики «Инком-Недвижимости». И теперь малоэтажкой интересуются не те, кто хочет сэкономить, а те, кому интересен сам формат жизни за городом, на природе, но в квартире.
Квартиры больших площадей
Еще десять лет назад квартиры огромного метража (от 100 кв. м) не были редкостью на рынке жилья. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, особенность застройщиков того времени — гигантомания: они проектировали квартиры по принципу «чем больше квадратных метров, тем лучше». Особенно это было характерно для дорогой недвижимости, где площадь квартиры являлась своеобразным подтверждением статуса и уровня достатка владельца.
«Сегодня трехкомнатная квартира от 200 кв. м вызывает, скорее, недоумение, причем даже в элитном классе, не говоря уже о массовом сегменте, — отмечает она. — Покупатели рационально подходят к выбору жилья, исключая потенциально неиспользуемые пространства, домашние кинозалы, шубохранилища, комнаты для персонала и так далее. Как следствие, девелоперы стали предлагать более компактные квартиры».
По данным «Метриума», тенденция уменьшения площадей коснулась абсолютно всех классов жилья. К примеру, в массовом сегменте в середине 2014 года минимальная площадь составляла 29,50 кв. м, сегодня — 18,7 кв. м. В классах премиум и элитном минимальная площадь снизилась с 32,8 до 30,3 кв. м.
Квартиры нестандартной формы
Некоторое время назад на рынке часто появлялись квартиры с нестандартной планировкой и треугольными или пятиугольными комнатами. Как объясняет Мария Литинецкая, это случалось в проектах, для которых сначала рисовались фасады и только потом проектировщики вписывали планировки. Не всегда это удавалось сделать удачно, в результате чего в квартире появлялись гостиные или спальни нестандартной формы или с несущими колоннами в середине комнаты.
«Поскольку конкуренция на первичном рынке в то время была невысокой, покупатели готовы были приобретать и подобные варианты, — говорит эксперт. — Сегодня девелоперы идут от обратного: сначала создается квартирография и только потом — фасадная часть. Покупатели по большей части не готовы тратить время и деньги на заказ специальной мебели, а также на услуги дизайнера. Сейчас в приоритете прямоугольные или приближенные к квадрату помещения, в которых можно разместить стандартную мебель».
Лофт-апартаменты
Формат лофт-апартаментов стал активно выводиться на рынок в начале 2010-х годов, когда в жилье стали переформатировать бывшие промышленные и административные здания.
«Эти проекты реализовывались по множеству схем (преддоговора, договора инвестирования и пр.), но абсолютное большинство из них не защищали покупателей от срывов сроков, — рассказал Александр Попов. — В результате некоторые проекты остались недостроенными, а экспозиция лотов в ряде комплексов в валюте фактически остановила продажи в 2015 году».
Все это привело к снижению интереса потенциальных покупателей к лофтам в пользу более предсказуемых проектов жилых комплексов бизнес-класса, где в последние годы вышло много проектов с привлекательными ценами, отмечает эксперт.
Студии
Во время кризиса значительно выросла популярность квартир-студий. Сейчас спрос на маленькие квартиры заметно снизился, причем как в Подмосковье, так и в Москве, отмечают эксперты. В столичном регионе падает интерес к малогабаритному жилью: доля небольших студий на рынке новостроек Старой Москвы составляет сегодня не более 4%.
«Дело в том, что сегодня большинство сделок на первичном рынке Москвы совершается с привлечением ипотеки. Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся на довольно низком уровне (в среднем 9,5%). Поэтому покупатели предпочитают оформить ипотеку на полноценную квартиру, а не на студию», — объясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Однако, по наблюдениям экспертов, в августе вырос спрос на студии с отделкой, что связано с приближающимся учебным годом — зачастую студии приобретаются родителями для подросших детей-студентов.
