«РБК Недвижимость» вместе с экспертами рынка коммерческой недвижимости разбиралась, выгодно ли переделывать торговые центры и будут ли такие объекты проектировать по-новому
Депутаты Госдумы от фракции «Единая Россия» Евгений Ревенко, Дмитрий Сазонов и Юрий Швыткин обратились в Минстрой России с просьбой запретить размещение детских игровых зон и кинотеатров выше второго этажа в торгово-развлекательных комплексах. О том, что такой вопрос обсуждается в Госдуме, заявил и зампредседателя комитета по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный.
Выборный отметил, что профильная комиссия Госдумы рассмотрит этот вопрос в весеннюю сессию. «Я думаю, что в этом году уже приступят к соответствующей реорганизации [развлекательных зон в торговых центрах]», — сказал депутат.
Традиционно кинотеатры, развлекательные зоны и рестораны занимают верхние этажи торговых центров. Возможен ли их перенос вниз ко входам, «РБК Недвижимость» разбиралась вместе с экспертами рынка коммерческой недвижимости.
Почему развлечения всегда наверху
Инициативу депутатов в комментарии ТАСС объяснил замсекретаря генсовета «Единой России», депутат Госдумы Евгений Ревенко. По его словам, согласно строительным нормам и правилам, утвержденным приказом Минрегионразвития и Минстроем, в ТРК детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода.
«У нас происходит массовое нарушение этого приказа», — заявил депутат, добавив, что владельцы торговых центров пользуются лазейками в законодательстве. «Практически все ТЦ умудряются отнести себя к «уникальным объектам». Это понятие дает право на отдельные и специальные требования, которые позволяют уходить от этого базового условия», — пояснил парламентарий.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость» назвали несколько причин, по которым арендаторы из сферы развлечений размещаются на верхних этажах торговых комплексов. Во-первых, верхние этажи наиболее эффективно подходят для размещения кинозалов, которым нужна высота потолков 8-9 м. «Те же требования и у детских центров, которым для установки аттракционов и высоких конструкций необходимы высокие потолки и широкий шаг колонн — порядка 12-18 м, — пояснил председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Нагрузка на конструкции на верхних этажах меньше, так как над этими этажами уже ничего нет».
Во-вторых, есть и причины чисто экономические. Традиционно на нижних этажах размещаются торговые точки с высокими оборотами: магазины одежды, обуви и аксессуаров, а также якорные арендаторы — продуктовые супермаркеты или гипермаркеты. Для «якорей», кстати, размещение на первом этаже обусловлено также техническими требованиями — для них нужна бOльшая нагрузка на перекрытия и меньший шаг колонн.
«Кино и развлечения являются арендаторами с низкими ставками и сравнительно невысокими оборотами, — рассказал партнер, руководитель департамента управления недвижимостью Cushman & Wakefield Семен Юрченко. — Торговля товарами более маржинальный бизнес, чем услуги. Кино и развлечения даже сейчас не составляют более 10-15% от выручки торгового центра, но занимают до 30% площадей».
Наконец, кинотеатры и зоны развлечений — дополнительные точки притяжения для посетителей торговых центров. И их стараются разместить таким образом, чтобы люди могли увидеть и посетить как можно больше магазинов, двигаясь по торговым галереям. «Так увеличивается время, проведенное в торговом центре, а главное — чек», — отметил собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.
Подобное размещение — традиционная практика в многоэтажных моллах в странах США, Европы и Дальнего Востока, отмечают эксперты. Там сектор развлечений зачастую также располагается на верхних этажах торгово-развлекательных комплексов, и только в ритейл-парках формат подразумевает расположение развлекательной зоны на нижних этажах. Такие объекты есть и в России, но они, как правило, расположены за городом (в Москве, например, на или за МКАД), где нет серьезных ограничений по участку застройки.
Можно ли перенести кинотеатры вниз
Участники рынка, опрошенные редакцией, считают, что в большинстве существующих объектов перенести развлекательные зоны на первые этажи будет сложно, а в ряде случаев невозможно.
Во-первых, затраты на эти мероприятия сопоставимы с полным редевелопментом существующего объекта, считают эксперты. Во-вторых, у торговых предприятий разных форматов — разные технические требования. В частности, на нижних этажах торговых центров потолки, как правило, ниже, чем требуется для кинотеатра — 5 м, а для зрительного зала нужно 9 м. К тому же на первых этажах более частый шаг колонн, что также может быть неудобно для мультиплекса.
«Внизу невозможно организовать полноценный кинотеатр, зрительские ряды которого идут по лесенке вверх. Только если открыть там обычный видеосалон, с расположением рядов на одном уровне, — считает Денис Колокольников. — Нельзя расположить гипермаркет на верхнем этаже, так как у него другие техтребования к помещению, нагрузка, организация логистики. Надо учитывать и то, что в гипермаркетах посетителей тоже очень много, и их также придется эвакуировать в случае ЧП».
Безопасность людей зависит не столько от этажа размещения развлекательного оператора, сколько от соблюдения требований пожарной безопасности как таковой, уверены эксперты. «Нормы пожарной безопасности и эвакуационных выходов в России достаточно строгие, если все правильно спроектировано и правильно эксплуатируется, — отмечает Колокольников. — При соблюдении всех этих норм, эвакуация с третьего этажа также безопасна, как и с первого. Причина проблем не в расположении, а в неправильной эксплуатации с коррупционными согласованиями и отсутствием необходимого надзора со стороны контролирующих органов».
Представители столичного ТЦ «Авиапарк» пояснили, что в их объекте перенос кинотеатра на нижние этажи невозможен в принципе, потому что на первом и втором этажах расположена парковка. «Решение о размещении того или иного арендатора выше второго этажа принимается после проведения оценки пожарного риска, — рассказали в пресс-службе ТРЦ. — Эта оценка учитывает все возможные модели поведения людей при максимальной загруженности здания (порядка 100 тыс. человек единовременного пребывания), а также позволяет точно рассчитать время эвакуации».
Что будет, если развлечения на верхних этажах запретят
Ограничения, если они будут приняты, повлекут за собой еще больший риск для посетителей торговых центров, считает директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько. «Девелоперы новых проектов будут вынуждены размещать развлекательных операторов на нижних и средних этажах, — пояснила она. — Соответственно, ставки аренды на этих этажах снизятся, поэтому девелоперы будут вынуждены больше экономить на строительстве и контроле качества, что может привести к еще большим рискам коррупции и экономии на безопасности как таковой».
Удобства в торговых центрах станет меньше, также уверена Малахатько: главные привлекательные функции торговых комплексов (еда и развлечения) станут отдаляться друг от друга, в итоге посетителям придется перемещаться по этажам между фудкортом и кинотеатром. Предложение фэшн-операторов также сильно сократится, поскольку многие из них не готовы размещать магазины выше второго этажа.
Перенос развлекательного компонента сведет на нет экономическую целесообразность создания многоэтажных торговых центров в городской застройке, считает Семен Юрченко. «Реализуемым может быть принятие этой инициативы к проектируемым торговым центрам, но даже этом случае инициатива идет в разрез с логикой и экономикой работы многоэтажного торгового центра. Избежать трагедий можно лишь при ответственном проектировании, строительстве и эксплуатации систем противопожарной безопасности», — говорит он.
Депутат Анатолий Выборный пояснил «РБК-Недвижимости», что возможность введения требований к размещению развлекательных зон на первых этажах ТРЦ будут касаться только новых объектов. Что касается существующих торговых центров, они должны соответствовать существующим требованиям противопожарной безопасности «не на словах, а на деле». «Там должно быть необходимое количество эвакуационных выходов, системы сигнализации и пожаротушения должны работать как часы, а персонал должен знать, что необходимо делать в чрезвычайных ситуациях», — отметил он.
Если запрет будет принят, многие девелоперы, скорее всего, совсем перестанут размещать в новых торговых центрах развлекательные зоны, полагает Денис Колокольников, поскольку экономический смысл строительства таких центров будет снижен.
