На текущий момент крайне необходимо появление упрощенного механизма межевания земельных участков, предназначенных под застройку, – и это вопрос, актуальный для любого региона России, любого застройщика, реализующего проект по строительству нескольких объектов на одном земельном участке в рамках проектного финансирования.
Такое экспертное заключение сделала директор по правовым вопросам ГК «А101» Анна Шлесина в ходе конференции РБК «Ключевые изменения законодательства в строительстве: курс на цифровизацию».
«В рамках 175-ФЗ от 01.07.2018 установлен специальный режим операций по эскроу-счетам застройщика — денежные средства, поступившие на эскроу-счета, перечисляются застройщику только после предоставления РВЭ и регистрации первого права. С целью ускорения «вознаграждения» застройщика, для последнего более эффективно разделить земельные участки, на которых осуществляется строительство двух и более жилых домов и объектов инфраструктуры, и поэтапно отказываться от прав на земельные участки, регистрируя права дольщиков. Однако, что мы имеем по факту на сегодняшний день? Достаточно длительную процедуру межевания земельного участка, предусматривающую публичные слушания. При этом при разделе земельного участка требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, так как ранее выданный ГПЗУ утрачивает силу», — сказала она.
Практическим выходом из сложившейся ситуации могло бы стать внесение изменений в федеральное законодательство — земельный и градостроительный кодексы и закон о государственной регистрации, допускающих межевание застройщиком земельного участка без проведения процедуры публичных слушаний (после получения разрешения на строительство), а также «перераспределение» обременения по ДДУ в виде залога прав на земельный участки на образованные участки для возможного прекращения прав застройщика на такие участки после ввода в эксплуатацию жилого дома или объекта инфраструктуры.
Кроме того, по ее мнению, крайне важна при этом возможность сохранения ГПЗУ на исходный земельный участок (с внесением информации об образованных участках) после получения разрешения на строительство.
«Достаточно вопросов возникает также на стыке градостроительного законодательства и закона о долевом строительстве. Без решения данных вопросов практическая реализация механизма проектного финансирования остается чувствительной как для девелопера, так и для государства при решении задачи увеличения объемов строительства жилья», — отметила Анна Шлесина.
