Среди таких городов эксперты назвали Нижний Новгород, Дербент и Балтийск. Какие еще города вошли в этот список — читайте в нашем материале
Пандемия, отмена прямого авиасообщения с европейскими странами, санкции привели к падению туристического потока из России в другие страны. Например, турпоток россиян в Европу минувшим летом упал на 90–95% по сравнению с допандемийным 2019 годом. На этом фоне стал активнее развиваться туризм внутри страны. Еще недавно доступные Кипр, Греция и Испания сменились на Дагестан, Камчатку и Калининград. По данным АТОР, внутренний туризм в России в 2022 году восстановился до докоронавирусного периода, лучшую динамику прироста турпотоков показали Северный Кавказ, Москва и Петербург.
Но не всегда, путешествуя, люди останавливаются в гостиницах: кто-то ищет более бюджетные варианты размещения, а где-то гостиниц просто не хватает. В такой ситуации альтернативой становится аренда жилья.
«РБК-Недвижимость» попросила аналитиков выделить туристические города (без Москвы и Санкт-Петербурга), которые могут быть потенциально привлекательны для инвестиций под краткосрочную сдачу жилья. В качестве примера эксперты рассмотрели покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке, посуточную ставку аренды такой квартиры и рассчитали возможную доходность. Вот что получилось.
Города с высокой доходностью из топ-10
По данным сервиса онлайн-бронирования посуточной аренды ЦИАН, летом 2022 года на десять российских городов пришлось 70% бронирований посуточной аренды со стороны туристов. Это — Санкт-Петербург, Москва, Сочи, Казань, Геленджик, Нижний Новгород, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург и Анапа.
Лучшую доходность среди указанных городов показал Нижний Новгород — 22% годовых при 100%-ной заполняемости квартиры, отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Это связано с тем, что здесь невысокая стоимость жилья относительно других городов-лидеров, но ставки аренды примерно сопоставимы с ними. По данным ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Нижнем Новгороде составляет 4,2 млн руб., а ставка посуточной аренды — 2,6 тыс. руб.
Лучшую доходность показал Нижний Новгород — 22% годовых при заполняемости квартиры в 100% и 15% при 70%-ной заполняемости
Высокая доходность от посуточной аренды, по расчетам ЦИАН, в Новосибирске и Екатеринбурге — 21% годовых. Это объясняется доступным порогом входа (стоимость однушки около 4 млн руб.) и ставкой аренды на уровне 2,3–2,4 тыс. руб. «Лучшая доходность — в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Екатеринбурге (это города из топ-10 по спросу на посуточную аренду летом 2022 года), то есть города для экскурсионного туризма. При заполняемости около 70% доходность составит около 15% годовых, что тоже является лучшим показателем среди десятки самых туристических городов лета 2022 года», — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Десятка самых туристических городов лета 2022 года
Город
Доля от всех бронирований лета 2022 года, %
Средняя ставка аренды посуточно однокомнатной квартиры, тыс. руб.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке, млн руб.
Годовая доходность при 100%-ном заселении, %
Годовая доходность при 70%-ном заселении, %
Санкт-Петербург
28%
2,8
7,4
14%
10%
Москва
20%
3,5
10,9
11%
8%
Сочи
8%
3,5
8,9
14%
10%
Казань
6%
2,75
5,6
18%
12%
Геленджик
2%
3,2
9,3
12%
9%
Нижний Новгород
2%
2,6
4,2
22%
15%
Калининград
1%
2,3
4,4
18%
13%
Новосибирск
1%
2,3
4,0
21%
15%
Екатеринбург
1%
2,4
4,1
21%
15%
Анапа
1%
2,6
4,9
19%
13%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Небольшие туристические города с самой высокой доходностью
Эксперты рекомендуют обратить внимание на города, которые также пользуются туристическим спросом, но не вошли в топ-10. По данным ЦИАН, среди небольших туристических городов самая высокая доходность при 70%-ной заполняемости — 19% годовых — у города Балтийска в Калининградской области. Город расположен в северной части Балтийской косы. Помимо моря, здесь есть архитектурные достопримечательности, например фортификационные сооружения, руины древнего рыцарского замка. Стоимость однушки составляет 3,2 млн руб., а ставка аренды в сутки — 2,3 тыс. руб., как в крупном туристическом городе.
Высокая доходность (15% годовых при 70%-ной заполняемости) и у другой локации в Калининградской области — поселка Янтарного. Он расположен на побережье Гданьского залива, рядом с озером Синявинское. Однушка здесь стоит в среднем 5,8 млн руб., а ставка посуточной аренды составляет 3,4 тыс. руб. Для сравнения, в Калининграде, который входит в топ-10 самых популярных у туристов городов России, доходность ниже — 13%. «То есть инвесторам нужно рассматривать не только наиболее популярные города, но и пока не столь раскрученные направления», — отметила Кирюхина.
Читайте также Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать
Поселок Янтарный в Калининградской области
Города у Черного моря
Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год. Однушка здесь стоит в среднем 4,3 млн руб., а ставка аренды составляет 2,3 тыс. руб. в сутки. Аналогичная доходность будет в Анапе — 13%. Однокомнатная квартира в этом курортном городе стоит в среднем 4,9 млн руб., сдавать ее можно за 2,6 тыс. руб. в сутки.
Ниже доходность от сдачи квартиры посуточно в Новороссийске — 11%. Однушка здесь стоит дороже — 5 млн руб., а ставка посуточной аренды ниже — 2,2 тыс. руб. Точно такая же доходность (11% годовых) — в Ялте. Сдавать однокомнатную квартиру здесь можно в среднем за 3 тыс. руб. в сутки, а потратить на ее покупку придется 7,2 млн руб.
Одна из самых низких доходностей — в Сочи. Сдавая однушку посуточно при заполняемости в 70%, здесь можно зарабатывать 10% годовых. Это связано с тем, что в Сочи дорогая недвижимость. Однокомнатная квартира на вторичке стоит почти 9 млн руб., а ставка аренды составляет 3,5 тыс. руб. в сутки.
Читайте также «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья
Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год
Города Дагестана
Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала), который стал туристическим открытием 2022 года. По оценкам ЦИАН, доходность от сдачи однушки в этих городах одна из самых высоких среди небольших туристических локаций и составляет 15–16% годовых при заполняемости квартиры на 70% в год. Высокие показатели связаны с относительно низким порогом входа (около 3,3–3,5 млн руб.) и высокой ставкой аренды (около 2,1 тыс. руб. в сутки).
Обратить внимание на Дагестан рекомендует и глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его мнению, это одно из самых перспективных направлений для инвестиций в жилье под сдачу. «Здесь можно как отдыхать на пляжах Каспийского моря, так и ездить в горы, где невероятно красивые виды, а также посещать древние памятники и наслаждаться превосходной местной кухней. Туристический поток в эту республику минувшим летом вырос в два раза, и цены на посуточную аренду тоже. При этом гостиничный сектор пока находится в зачаточном состоянии, арендных квартир остро не хватает в сезон», — пояснил он.
Читайте также 10 российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2022 году
Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала)
Сейчас в республике можно очень выгодно купить квартиру под краткосрочную аренду, тем более что цены там пока невелики, хотя уже и начали активно расти, считают в «Мире квартир». По данным портала, в Махачкале и Дербенте однокомнатную квартиру на вторичке можно купить по цене от 3 млн руб., в Каспийске недвижимость на 5–10% дешевле. При этом посуточная аренда однушки в этих городах составляет 1,5–2,5 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, доходность квартиры может составлять 7–10%, а окупаемость — 10–15 лет, что по российским меркам очень хорошие показатели», — отметил Луценко.
Юрий Кузнецов, владелец российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру»:
— Лучше обращать внимание на те города, где стабильный туристический поток круглый год и при этом не перегретый рынок недвижимости. Например, Кисловодск (один из курортов Кавказских Минеральных Вод). Сюда ездят круглый год, аудитория достаточно взрослая, ездят на длительный срок (большая часть поездок больше пяти дней), и тут не такая высокая стоимость квартир, как, например, в Сочи. Сейчас купить однокомнатную квартиру в Кисловодске на вторичном рынке можно в среднем за 4,6 млн руб. Стоимость посуточной аренды на курорте составляет 2,8 тыс. руб. Таким образом, средняя доходность будет примерно 11% годовых, средний срок окупаемости — около девяти лет. Для сравнения, в Москве средняя доходность — 7–9%, средний срок окупаемости — 12–15 лет.
Также советую обратить внимание на Махачкалу и Дербент. На них очень высокий спрос, который сильно перекрывает предложение. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Махачкале сейчас 3 млн руб. Стоимость посуточной аренды — 2,9 тыс. руб. Таким образом, средняя доходность составляет примерно 13–15%, средний срок окупаемости — семь-восемь лет. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Дербенте сейчас 4,5 млн руб. Цена посуточной аренды — 3 тыс. руб. за сутки. Таким образом, средняя доходность составляет примерно 12%, средний срок окупаемости — восемь лет.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
