Эксперты рассказали, что будет с ценами на квартиры, когда дальние московские районы и города-сателлиты станут доступнее благодаря новым маршрутам городских электричек
Правительство Москвы представило новый крупный транспортный проект, который будет реализован совместно с РЖД: Московские центральные диаметры (МЦД). Они соединят подмосковные города, расположенные по разные стороны от Москвы, разгрузят городской транспорт и даже автомагистрали, считают власти.
Таким образом, МЦД должны улучшить доступность не только некоторых московских районов, но и ближних подмосковных городов. А поскольку транспортная ситуация всегда тесно связана с развитием рынка недвижимости и ценами на квартиры, «РБК-Недвижимость» решила выяснить, что изменится на рынках жилья Москвы и области с появлением нового наземного метро.
Что такое МЦД
Центральные диаметры — наземные маршруты электропоездов через центр Москвы, которые позволят пассажирам без пересадок добраться на другой конец столицы или в подмосковный город, стоящий на противоположном направлении от мегаполиса. Диаметры свяжут удаленные друг от друга железнодорожные направления Московского региона: Белорусское с Савеловским, Курское с Рижским, Ленинградское и Ярославское с Казанским, Ленинградское с Павелецким, Горьковские с Рижским и пр.
Первые ветки МЦД Одинцово — Лобня и Нахабино — Подольск власти рассчитывают запустить в 2018–2019 годах. Всего же до 2025 года планируют открыть от 7 до 17 центральных диаметров, интегрированных с метро и Московским центральным кольцом (МЦК), рассказал на своем персональном сайте мэр Москвы Сергей Собянин. По его мнению, проект облегчит передвижение и москвичам, и работающим в столице жителям Подмосковья.
«Во-первых, на каждом МЦД 15–20 станций расположены в городской черте и ими можно будет пользоваться как метро, — пояснил мэр. — Во-вторых, на МЦД перейдет часть пассажиров из метро и поездки в подземке станут комфортнее. В-третьих, часть автомобилистов также предпочтет МЦД, на вылетных магистралях, МКАД и ТТК станет меньше пробок».
Как городской транспорт влияет на стоимость жилья
Открытие новых дорог, веток и станций метрополитена обычно влияет на ликвидность и цену жилья в этих локациях. «Если транспортная доступность района была плохой, то с открытием станции цены на квартиры поднимутся заметно — рост может доходить до 20–25%, — рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Например, так произошло в свое время в подмосковном Реутове при открытии за МКАД станции «Новокосино».
Открытие метро в районах Строгино и Митино тоже подняло уровень цен на недвижимость, сравняв его с аналогичными предложениями по городу, добавила генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова.
«На цены влияет не только наличие станции, но и перспективы и динамика ее строительства, а также сроки открытия, — пояснила руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Например, открытие станций Московского центрального кольца имело большое значение для депрессивных ранее территорий, повлияло на реновацию промзон. В этом году сильнее дорожали проекты, находящиеся в шаговой доступности от МЦК и станций метро, которые либо были сданы в 2017 году, либо будут открыты в ближайшие годы».
В городах Московской области, где уже не один год планируется строительство метро, спрос более активный, чем в тех, где оно даже не планируется — для жителей ближайшего Подмосковья фактор «будет метро» является очень значимым при выборе района для проживания, отметила Соколова.
Однако, как отмечают эксперты, если станции открываются вблизи уже существующих, то большого влияния на цены это не оказывает.
Например, в районах, где станции МЦК расположены недалеко от действующих станций метрополитена, цены на жилье практически не изменились. К тому же востребованность МЦК среди населения намного ниже, чем метрополитена. Но в проектах около станций МЦК, рядом с которыми раньше не было метро, рост цен составил около 5%, отмечают эксперты.
«Сложная транспортная ситуация до открытия МЦК была только рядом с тремя станциями — «Коптево», «Нижегородская» и «Шелепиха», — рассказала Наталья Шаталина. — При этом в районе, где располагаются «Шелепиха» и «Нижегородская», в планах открытие метрополитена, следовательно, на рынок, скорее, влияла совокупность факторов. А вот в районе станции «Коптево», действительно, никаких перспектив к открытию метро нет, и как раз именно здесь появление МЦК оказало непосредственное влияние на цены».
Изменят ли МЦД цены на квартиры
Схема центральных диаметров ближе к МЦК, чем к метро, считают эксперты. Кроме того, она, по сути, продублирует уже существующие направления электричек — с той лишь разницей, что радиусы будут объединены в единые ветки, а поезда станут ходить чаще (каждые шесть минут).
«Наземное метро сократит время в пути жителям Московской области до центра столицы, тогда как москвичи для передвижения по городу продолжат в основном использовать обычное метро, МЦК и наземный транспорт», — считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Ощутимого влияния на стоимость московского жилья появление наземного метро не окажет, считает Яна Глазунова. Но в Лобне, Одинцово и других конечных пунктах следования нового кольца стоит ожидать повышения цен: за счет улучшения транспортной доступности увеличится и привлекательность жилья.
«Кроме того, ветки МЦД1 (Одинцово — Лобня) и МЦД2 (Нахабино — Подольск) помогут разгрузить автобусы и электрички Белорусского, Савеловского, Рижского и Павелецкого направлений, что может оказать влияние, хоть и незначительное, на рынок жилья по всем этим направлениям, а не только в городах, которые станут конечными станциями новых диаметров», — добавила Глазунова.
Улучшение транспортной ситуации или открытие новых станций метро в Подмосковье влияет, скорее, на рост потенциальной покупательской активности. Кроме того, могут увеличиться темпы строительства новых объектов по этому же направлению, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Но цены не изменятся, — убежден эксперт, — на первичном рынке жилья столичного региона объем предложения сейчас и так значительно превышает спрос, и вряд ли кто-то из застройщиков решится завышать цены на новое жилье в такой ситуации».
О выравнивании цен на вторичное жилье в Москве и Московской области (которая станет доступнее) пока тоже говорить преждевременно, отмечают аналитики. Ведь помимо транспортной доступности есть и другие важные факторы, влияющие на стоимость жилья: московская регистрация, качество социальных услуг и размер социальных выплат.
