Для истории современной России 10 лет — это внушительный срок. Это больше трети всего периода существования нашей страны после развала СССР. И столько же — с момента возникновения свободного рынка недвижимости. Поэтому десятилетие одной из крупнейших в этой отрасли премий — Urban Awards — это действительно значимое событие. За это время участниками, финалистами и победителями премии стали сотни жилых комплексов. Мы проанализировали этот внушительный объем — сейчас расскажу, как эволюционировали столичные новостройки массового сегмента за последние десятилетие.
Чтобы понимать, каким был рынок новостроек 10 лет назад, необходимо знать несколько фактов. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы в тот период составляла около $5 тыс. Причем до этой отметки цены спустились из-за кризиса — за год-полтора до первой церемонии выручения премии Urban Awards «квадрат» в новостройке стоит $6-6,5 тыс. По текущему курсу это 400-450 тыс. руб. Сегодня это средний уровень цен в премиальных новостройках, а тогда — в целом по рынку.
Впрочем, в тот период первичный рынок Москвы в основном и состоял из высокобюджетных сегментов. Понятия «комфорт-класс» тогда не существовало в принципе, был исключительно сегмент «эконом». И выход каждого нового проекта в этом классе становился настоящем событием. Это сегодня массовый сегмент «старой» Москвы насчитывает не менее 100 жилых и апартаментных комплексов, еще три десятка реализуются в Новой Москве. 10 лет назад новостройки экономкласса можно было пересчитать буквально по пальцам, а до появления Новомосковского и Троицкого административных округов оставалось еще три года.
Каким был экономкласс 10 лет назад? Во-первых, это было типовое панельное жилье. Во-вторых, далеко от метро. В-третьих, ни о какой развитой собственной инфраструктуре речи не шло в принципе. Как и об отделке. Или доступных ценах. Или дешевой ипотеке. Более того, договоры долевого участия, без которых сегодня невозможно представить первичный рынок жилья, были тогда еще большой редкостью. Несмотря на то, что регламентирующий эту сферу закон № 214-ФЗ вступил в силу в 2005 году, только в конце 2009 года были приняты поправки, сделавшие применение закона обязательным. В первый год после вступления в силу этих изменений в Москве было зарегистрировано 1402 ДДУ. За 11 месяцев 2018 года показатель составил 71 тыс. ДДУ, то есть в 50 раз больше.
Вид на жилые дома района Марфино
Одним из самых ярких примеров новостроек экономкласса того времени является жилой комплекс «Марфино», который, по сути, стал прообразом современных жилых комплексов класса «комфорт». Масштабный — около 300 тыс. кв. м недвижимости, комфортный — квартиры с четырьмя вариантами отделки, с собственными школой и детским садом, объектами коммерческой инфраструктуры на первых этажах, быстрый — 22 корпуса были построены за 4 года, доступный — стоимость квадратного метра начиналась от 72 тыс. руб. Правда, тогда эта сумма была эквивалентна примерно $2,5 тыс. Сегодня это начальный уровень цен в сегменте бизнес-класса.
Впрочем, при всех своих преимуществах, до современных новостроек комфорт-класса ЖК «Марфино» было еще далеко. В проекте возводились панельные дома, а сегодня на долю панели приходится лишь 10% всего предложения на первичном рынке. А в массовом сегменте «старой» Москвы 75% всех квартир возводятся по монолитной технологии. ЖК «Марфино» расположен таким образом, что попасть на ближайшую крупную автомагистраль, ведущую в центр, довольно сложно в силу ограниченной пропускной способности Ботанической улицы. А до ближайшей станции метро на тот момент пешком было идти не менее получаса. Также не хватало подземного паркинга, дворов без машин, индивидуальной архитектуры и дизайнерской отделки входных групп. То есть значительной части атрибутов, присущих сегодня сегменту комфорт-класса.
ЖК «Лазаревское»
Чтобы увидеть, как эволюционировал рынок новостроек массового сегмента Москвы, достаточно посмотреть, кто становился победителями премии Urban Awards в разные годы. В 2010 году лучшей новостройкой экономкласса в Москве был признан ЖК «Лазаревское» от ГК «Пионер». Именно этот девелопер первым начал использовать определение «комфорт-класс» на московском рынке (на тот момент комфорт-классом называли новостройки категории «эконом» питерские застройщики). А впоследствии компания объединила все свои проекты под зонтичным брендом LIFE, который активно продвигается и сегодня, причем не только в комфорт-классе, но и в «бизнесе».
В 2011 году победителем в категории «эконом» стал жилой комплекс «Шоколад» на Алтуфьевском шоссе (элитный жилой комплекс с таким же названием находится в Таганском районе ЦАО). Так же как и у победителя 2010 года, эта новостройка была возведена по монолитной технологии, в ней был предусмотрен подземный паркинг. Однако «Шоколад» находится в пределах МКАД, что можно расценивать как очередной этап процесса эволюции массового сегмента.
2012 год. В фаворитах снова компания «Пионер» и жилой комплекс «LIFE-Волжская». Архитектурная концепция от архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры», благоустроенная территория квартала, собственная инфраструктура, подземный паркинг, шаговый доступ до метро «Волжская». Благодаря удачному сочетанию компонентов проект обеспечил себе победу и спустя год — в 2013 году жилой комплекс получил премию Urban Awards, но уже как лучший ЖК комфорт-класса. Номинация в сегменте «эконом» была упразднена.
ЖК «Николин парк»
Следующий год стал триумфом Новой Москвы. Именно сюда отправились награды и за лучший построенный проект комфорт-класса («Николин парк»), и за лучший строящийся («Рассказоvо»). Если бы не локация, то оба проекта по своим характеристикам вполне можно было бы отнести к бизнес-классу: авторская архитектура, благоустроенная территория с большой площадью озеленения и водоемами, полный набор инфраструктуры, включая школу, детские сады, торговый центр и т.д. В 2015 году вторая очередь ЖК «Николин парк» снова была признана лучшей готовой новостройкой комфорт-класса.
А лучшим строящимся в тот год эксперты признали один из первых проектов комплексного освоения на территории Москвы в границах МКАД — «Город на реке Тушино-2018». Данный проект тоже можно рассматривать как серьезный эволюционный скачок: в масштабной новостройке предусматривается строительство нескольких сотен тысяч «квадратов» жилья, разнообразнейшая инфраструктура, в том числе мощный спортивный кластер, включающий стадион «Открытие Арена» — домашнюю площадку московского «Спартака». К слову, в 2018 году стадион принимал матчи Чемпионата мира по футболу, за что на юбилейной премии Urban Awards 2018 получил специальную награду «Первый и единственный жилой проект, принявший ЧМ по футболу в России».
В 2016 году лучшим готовым проектом комфорт-класса стал жилой комплекс «Дом на Нагатинской» от компании «Лидер-Инвест». Новостройки от этого девелопера представляют собой камерные объекты с авторской архитектурой и в очень удачных локациях. И своими проектам «Лидер-Инвест» формирует узкий сегмент клубных домов комфорт-класса. А ведь 10 лет назад это был исключительная прерогатива элитного жилья. Среди строящихся объектов комфорт-класса Москвы премию получил квартал «LIFE-Ботанический сад». Это один из первых проектов в столице, в составе которого представлены корпуса разных классов — «комфорт» и «бизнес». При этом для них предусмотрена общая инфраструктура, одинаково удобная транспортная доступность.
Открытие набережной в жилом комплексе «Ривер парк»
В 2017 году победителем стал жилой квартал «Ривер парк». Это еще один прорыв на столичном рынке недвижимости массового сегмента — первый жилой комплекс комфорт-класса с собственной прогулочной набережной Москвы-реки. Награда за лучший строящийся объект в данном сегменте досталась ЖК «Поколение». В этой новостройке — помимо привычных форматов — покупателям предлагаются двухуровневые пентхаусы с панорамным остеклением высотой почти 6 м. Можно было представить что-то подобное 10 лет назад в «панельках» экономкласса?
Вид на ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Ну и наконец, десятая юбилейная премия 2018 года. Лучшим готовым проектом комфорт-класса жюри выбрали «Город на реке Тушино-2018». Как видно, для нашей премии это вполне обычное явление, когда проект награждается и на этапе возведения, и по факту завершения стройки. Лауреат среди строящихся — ЖК «Преображение». В комплексе есть полный набор атрибутов, которые когда-то встречались далеко не в каждой новостройке бизнес-класса: школа, детские сады, медицинский центр, дизайнерские входные группы и лифтовые холлы, а также статус небоскребов — высота корпусов составляет 100 м.
Получается, что за 10 лет стандартная новостройка экономкласса из типового панельного дома вдали от метро превратилась в монолитное строение с авторской архитектурой, дизайнерской отделкой, удачной локацией и полным набором инфраструктуры. При этом повышение качественного уровня сопровождалось изменением ценообразования. Правда, не в сторону увеличения — сегодня новостройки комфорт-класса стоят минимум вдвое дешевле, чем 10 лет назад. И это, пожалуй, главный результат десятилетнего эволюционного процесса: выше качество за меньшие деньги.
