Владельцы объектов недвижимости, которые столичные власти изымают для государственных нужд (главным образом в рамках программы Комплексного развития территорий), через суды смогли поднять размер выплат на 30,9% — это 17,43 млрд рублей. К таким выводам пришли эксперты юридической компании Consul Group и сервиса мониторинга Asseto, изучившие 371 дело в арбитраже Москвы начиная с 2018 года. Согласно их подсчетам, изначально город предлагал собственникам в сумме 56,34 млрд рублей, однако в конечном счете общая цифра выросла почти до 75 млрд рублей.
Как отмечается в материалах, основным драйвером повышения выплат стала судебная экспертиза. Ее назначали по 249 делам из 371, и в 93,1% случаев итоговое возмещение превышало стартовое предложение города. Если же экспертиза не проводилась, то в 95% ситуаций сумма оставалась на уровне первоначальной. В четырех спорах прибавка после вердикта суда достигала 272–385%: так, в одном деле выплата выросла с 42,7 млн до 207,4 млн рублей, а в другом — с 238,4 млн до 892,1 млн рублей.
За последние годы количество подобных споров в арбитраже заметно подскочило. В период с 2020 по 2022-й в выборку попадало лишь 19–38 дел ежегодно, тогда как в 2023-м их стало 67, в 2024-м — 94, а в прошлом году — 79. При этом, по оценке авторов, до судебных разбирательств доходит только около 5% объектов, по которым изданы распоряжения об изъятии. Споры с физлицами в судах общей юрисдикции в это исследование не включались.
Почему прокуратура не смогла изъять земли Минобороны в Лефортове?
Представитель департамента городского имущества (ДГИ) Москвы рассказал, что в рамках городских программ для строительства улично-дорожной сети, метро, транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов под изъятие могут попадать земельные участки, а также жилые и нежилые здания. Собственникам полагается компенсация, чей размер, как отмечает собеседник «Ведомостей», устанавливается в том числе на основе независимой оценки. Если договориться о сумме не выходит, департамент подает иск об изъятии в суд, который и определяет итоговую выплату.
Почему число споров об изъятии недвижимости растет?
Увеличение количества споров объясняется ростом решений об изъятии, вызванным проектами комплексного развития территорий (КРТ) и возведением транспортной инфраструктуры, считает партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. Из 371 рассмотренного дела 150 касались КРТ.
При массовой оценке индивидуальные особенности недвижимости и отдельные убытки владельца, включая упущенную выгоду от действующих арендных договоров, иногда учитываются не полностью, говорит Кузнеченков. На итог способны повлиять и методика, и выбор аналогов, добавляет старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. Для типовых объектов на активном рынке, где хватает сопоставимых сделок и предложений, серьезные расхождения обычно менее вероятны, подчеркивает он.
Как Росимущество продало изъятые активы экс-главы КЧР?
Сложности возникают уже на этапе определения цены участков, попавших под КРТ, отмечает партнер Nikoliers Дмитрий Романов. Он поясняет: стоимость рассчитывается исходя из текущего состояния, а девелоперский потенциал в расчет не берется. Вдобавок такие территории почти не встречаются в открытой продаже, что делает поиск прямых аналогов для сравнения крайне затруднительным, резюмирует специалист.
Расхождения могут объясняться и тем, что цена объекта меняется со временем, прошедшим с момента первоначальной оценки. Судебная экспертиза ориентируется на дату рассмотрения дела, обращает внимание старший партнер, гендиректор юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
Как владельцу увеличить сумму компенсации?
До обращения в суд владелец вправе заказать независимую оценку, найти изъяны в отчете и попробовать повлиять на сумму возмещения, подсказывает старший партнер O2-Stream Евгения Пешкова. Если договориться не выйдет, спор передается в суд, где новая экспертиза позволяет детально разобрать цену объекта и все составляющие убытков.
Оспаривание суммы компенсации серьезно затягивает процесс. Как показывает исследование, при отсутствии судебной экспертизы первая инстанция рассматривает дело примерно 130 дней, с ней срок вырастает до 349 дней, а если требуется повторная — до 529 дней. На апелляцию уходит еще порядка 100 дней.
Вопросы и ответы
Какой процент дел завершился увеличением выплат при проведении судебной экспертизы?
Судебная экспертиза назначалась по 249 делам из 371. В 93,1% случаев итоговое возмещение превышало стартовое предложение города. Если экспертиза не проводилась, то в 95% ситуаций сумма оставалась на уровне первоначальной.
Сколько времени занимает рассмотрение дела об изъятии недвижимости в суде?
При отсутствии судебной экспертизы первая инстанция рассматривает дело примерно 130 дней. С экспертизой срок вырастает до 349 дней, а если требуется повторная — до 529 дней. На апелляцию уходит еще порядка 100 дней.
Какие категории дел чаще всего становятся предметом споров об изъятии?
Из 371 рассмотренного дела 150 касались комплексного развития территорий (КРТ). Также споры возникают из-за строительства улично-дорожной сети, метро, транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов.
