Строительство новых жилых комплексов в Московской области окажется нерентабельным для многих застройщиков
В течение ближайших пяти лет в Московской области может образоваться дефицит новостроек, прогнозируют в компании «Инком-Недвижимость». К этому приведет принятие закона о долевом строительстве, который спровоцирует общий дефицит нового жилья, отмечают аналитики.
Принятый нынешним летом закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов приведет к снижению рентабельности новых проектов. «Если в Москве, где цены и спрос выше, строительство в любом случае будет рентабельным, то в Московской области многие площадки рискуют остаться невостребованными. Однако ждать этого стоит не раньше 2023 года», — говорит руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репчеко.
Как следствие, число застройщиков, особенно небольших компаний, и объем предложения существенно уменьшатся. По расчетам «Инкома», примерно через пять лет девелоперы распродадут квартиры в домах, возведенных в соответствии со старыми нормами, и в продаже останутся неликвидные лоты. При этом новое предложение будет ограниченным.
Предпосылки к этому есть уже сейчас, отмечают риелторы. Только за последний год спрос на новостройки в Подмосковье вырос на 5%, что привело к 15%-ному сокращению объема предложения. По данным «Инкома», сегодня число выставленных на продажу квартир в них в 3,5 раза превышает количество сделок. Для сравнения: в прошлом году разрыв составлял 5,7 раза.
До вступления в силу новых правил для застройщиков компании будут стремиться вывести на рынок максимальное число новых проектов с привлечением средств дольщиков. Так, по оценке компании ЦИАН, в июле 2018 года в Москве и Подмосковье в продажу вышло более 1 млн кв. м новостроек. Это рекордный объем предложения за последние 1,5 года — в декабре 2016-го застройщики вывели на рынок 1,12 млн кв. м.
Как изменятся правила для застройщиков жилья
Согласно новому закону, с 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Для начала строительства объекта компании необходимо открыть счет в уполномоченном банке. Кредитная организация будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
Законом также запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Создавать их теперь можно только в случае банкротства девелопера для достройки жилья или в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из государственной собственности.
Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.
Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств россиян в строительство новостроек станет действовать параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на банковские счета в уполномоченных банках.
